Stavebný zákon od 1. 1. 2027: čo sa mení pri drobných stavbách

Novela stavebného zákona 2027 v prehľade

Stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. je účinný od 1. apríla 2025. Od 1. januára 2027 platí jeho novela, zákon č. 243/2026 Z. z. Pri drobných stavbách sa mení toto:

Kedy treba drobnú stavbu ohlásiť

Zoznam podmienok v § 18 ods. 3 ostáva takmer rovnaký, mení sa to, na ktoré stavby sa vzťahuje.

Medzi podmienky patrí napríklad vzdialenosť menej ako 2 m od hranice pozemku, budova spojená so zemou pevným základom, podzemná stavba, práce na verejnom priestranstve alebo chránené územie mimo zastavaného územia obce. Pri stavbe v pamiatkovom území, ktorá nie je kultúrnou pamiatkou, sa písm. g) od 2027 viaže na úpravu jej vonkajšieho vzhľadu.

Pevný základ zákon od 2027 opisuje presnejšie (§ 2 ods. 1 písm. a): napríklad základové pásy, dosky alebo pilóty. Zemné skrutky uvádza v samostatnom písmene b) ako upevnenie. Ako úrady posúdia záhradný domček na zemných skrutkách, ukáže prax; odporúčame dať si ho posúdiť vopred. Súhlas suseda zákon výslovne nevyžaduje, pri stavbe do 2 m od hranice ho však odporúčame priložiť: ak úrad zistí, že stavba zasiahne do práv tretích osôb, oznámi vám, že ju možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5).

Podmienky s príkladmi rozoberáme v článku Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.

Definícia drobnej stavby a budovy

Limity ostávajú: prízemná stavba alebo zmontovaný výrobok do 50 m² a 5 m, podzemná stavba do 25 m² a 3 m. Definícia sa presúva z § 2 ods. 4 do § 2 ods. 7 a hovorí o pozemnej stavbe.

• Zmontovaný výrobok zákon poznal aj doteraz, od 2027 ho definuje samostatne (§ 2 ods. 2): výrobok, ktorý plní účel stavby, je dovezený na miesto osadenia a pevne spojený so zemou.
• Budova už nie je „priestorovo sústredená zastrešená stavba“, ale stavba „prevažne ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou“ (§ 3 ods. 2). Podľa toho otvorený prístrešok či pergola tak budovou spravidla nebudú, uzavretá garáž áno.
• Obchod a služby: takáto budova nie je drobnou stavbou ani pod 50 m² (§ 2 ods. 8).
• Prípojky: pribúda tepelná prípojka a vnútroareálové rozvody.
• Nabíjačky a obnoviteľné zdroje zo zoznamu drobných stavieb vypadávajú. Nabíjaciu stanicu v exteriéri treba ohlásiť podľa § 18 ods. 4 písm. e).

Plot: jeden limit pre všetky materiály

Ohlasuje sa len pri podmienkach § 18 ods. 3, v praxi najčastejšie preto, že stojí na hranici. Viac na stránke ohlásenie plotu.

Jednoduchšia dokumentácia pri stavbách, ktoré nie sú budovou

Pri uzavretom domčeku či garáži, ktoré sú budovou, ostáva riadny projekt. K ohláseniu naďalej patria záväzné stanoviská dotknutých orgánov a záväzné vyjadrenia dotknutých právnických osôb; novinkou je, že ich požiadavky sa overením projektu stávajú pre vás záväznými (§ 63 ods. 9).

Lehota 30 dní (§ 63 ods. 6) aj fikcia overovacej doložky pri drobnej stavbe (§ 63 ods. 7) ostávajú. Ohlásenú drobnú stavbu môžete stavať svojpomocou, ak jej uskutočňovanie odborne vedie osoba s predpísaným vzdelaním a praxou (§ 26 ods. 3).

Podzemné stavby z hotových dielov

Podzemná stavba, napríklad pivnica, žumpa alebo zapustený bazén, sa ohlasuje aj po novele (§ 18 ods. 3 písm. e). Nové je § 18 ods. 4 písm. h): ohlásenie sa vyžaduje aj pri podzemnej stavbe zhotovenej osadením zmontovaného výrobku do 50 m² a hĺbky 3 m. Drobnou stavbou nie je, limit podzemnej drobnej stavby ostáva 25 m².

Kolaudácia sa nemení

Do konca roka 2026 § 66 ods. 1 výslovne vylučuje kolaudáciu pri stavbách, ktoré sa ohlasujú. Od 2027 sa kolaudácia vyžaduje pri stavbách, na ktoré bolo vydané rozhodnutie o stavebnom zámere (pojem stavebné povolenie nový zákon pri nových stavbách nepoužíva).

Stavby bez ohlásenia: legalizácia a osobitný režim

Stavby postavené do 31. 3. 2025 sa posudzujú podľa predpisov platných do tohto dátumu a lehota na podanie žiadosti sa predlžuje z 31. 3. 2029 do 31. 12. 2040 (§ 84 ods. 7).

Práce od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 bez overeného projektu možno od 2027 dodatočne povoliť v konaní o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2), no len v prípadoch podľa § 60 ods. 4. Ide napríklad o garáž, prístrešok, sklad či bazén ako príslušenstvo jednoduchej stavby, ktorá sa podľa doterajších predpisov považuje za postavenú v súlade s predpismi, alebo o plot súvisiaci s takou stavbou. Ak stavbu povoliť nemožno, stavebný inšpektorát nariadi jej odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. d). Viac v článku Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia.

Staviate na prelome rokov?

Ak stavba spĺňa niektorú podmienku § 18 ods. 3, ohlasuje sa v oboch rokoch. Ak prízemná stavba podmienku od 2027 spĺňať nebude, do 31. 12. 2026 ju ohlásiť aj tak musíte; práce bez overeného projektu sú nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1), preto je bezpečnejšie počkať na január. Situáciu, keď lehota na vybavenie ohlásenia prejde cez Nový rok, prechodné ustanovenia (§ 84a) výslovne neriešia; odporúčame poradiť sa s vaším stavebným úradom.

Časté otázky

Chystáte drobnú stavbu? Pripravíme vám spis podľa aktuálneho znenia zákona

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.