Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia: čo teraz

Prehľad všetkých období nájdete v článku Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia. Tu sa venujeme stavbám začatým po 1. 4. 2025 a tomu, čo urobiť teraz.

Najprv si overte, či ohlásenie naozaj bolo potrebné

Nie každá stavba z tohto obdobia je nepovolená. Do 31. 12. 2026 sa ohlasuje každá prízemná a podzemná drobná stavba a stavba pre lesnú výrobu (§ 18 ods. 3). Oplotenie, prípojky a stavebné úpravy sa však ohlasujú len vtedy, ak sedí niektorá z podmienok § 18 ods. 3, napríklad práce bližšie ako 2 m od hranice pozemku alebo na verejnom priestranstve. Fotovoltika do 50 kW či oprava plotu bez zmeny trasy a veľkosti nepotrebujú ani ohlásenie, ani stavebný zámer (§ 18 ods. 5). Viac v článku Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.

Naopak, garáž nad 50 m² nie je drobná stavba a potrebovala rozhodnutie o stavebnom zámere (pozri Ohlásenie vs. stavebný zámer). A ak ste overený projekt mali, ale stavali ste inak, ide tiež o nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1).

Čo zákon umožňuje dnes a čo od 1. januára 2027

Ako sa nové pravidlá uplatnia na konania o odstránení, ktoré inšpektorát začne ešte v roku 2026, prechodné ustanovenia novely (§ 84a) výslovne neriešia.

Na čo presne sa osobitný režim vzťahuje

Podľa § 18 ods. 2 v znení od 1. 1. 2027 ide o práce, ktorých výsledkom je

• zmena dokončenej stavby, stavebná, terénna alebo vonkajšia úprava,
• stavba, ktorá má doplnkovú funkciu k hlavnej stavbe a funkčne s ňou súvisí,
• alebo konštrukcia, ktorá má byť súčasťou stavby významnej investície.

Rozhodujú stavebné práce, nie dátum začatia: čo vzniklo do 31. 3. 2025, rieši sa podľa starých predpisov (pozri Stavby postavené do 31. 3. 2025). Na práce po 31. 12. 2026 sa tento režim nevzťahuje. Samostatná stavba bez hlavnej stavby, napríklad domček na inak prázdnom pozemku, v zozname nie je.

Dá sa vaša stavba dodatočne povoliť?

Úrad nepovolenú stavbu dodatočne povolí, len ak platí oboje:

• Ide o prípad podľa § 60 ods. 4. Musí existovať hlavná jednoduchá stavba, napríklad rodinný dom, ktorá sa podľa doterajších predpisov považuje za postavenú v súlade s platnými predpismi, a vaša stavba musí byť jej zmenou, príslušenstvom, súvisiacou úpravou alebo prípojkou (prehľad nižšie). Písmeno b) pritom odkazuje na drobné stavby podľa § 2 ods. 7 písm. d) až f), teda oplotenie či prípojky, hoci ako príklad menuje garáž. Ako to budú úrady vykladať, ukáže prax.
• Sú splnené podmienky § 57 ods. 2. Najmä máte k pozemku právo, ktoré umožňuje stavať, stavba je v súlade so záujmami chránenými osobitnými predpismi a so záväzným stanoviskom orgánu územného plánovania, máte záväzné stanoviská dotknutých orgánov a stavebný zámer vypracoval projektant.

Čo urobiť teraz

1. Zastavte práce. Ani podaním žiadosti nevzniká oprávnenie v nich pokračovať (§ 57 ods. 6). Ak rozostavaná konštrukcia ohrozuje okolie, poraďte sa so stavebným úradom.
2. Zdokumentujte, čo a kedy ste postavili. V praxi sa hodia fotografie s dátumom, faktúry, dodacie listy či zmluva so zhotoviteľom, z ktorých je zrejmé, kedy práce prebehli.
3. Pripravte doklady k pozemku a hlavnej stavbe. List vlastníctva a pri rodinnom dome doklady, že bol postavený v súlade s predpismi, v praxi typicky povolenie a kolaudačné rozhodnutie.
4. Nechajte zamerať skutočný stav. K žiadosti o dodatočné povolenie sa prikladá dokumentácia skutočného zhotovenia stavby alebo jej zhotovenej časti; ak stavba nie je dokončená alebo ju treba upraviť, aj projekt na dokončenie či úpravu (§ 50 ods. 3). Okrem toho projektová dokumentácia od oprávnenej osoby a správa o prerokovaní stavebného zámeru (§ 50 ods. 2).
5. Podajte žiadosť. Podáva sa elektronicky (§ 50 ods. 1) a úrad vykoná miestnu obhliadku (§ 57 ods. 5). Rozhodnúť má spravidla do 60 dní od úplnej žiadosti (§ 58 ods. 1). Ak stavbu povolí, schváli ju v rozsahu dokumentácie skutočného zhotovenia a určí podmienky a lehotu na dokončenie alebo potrebné úpravy (§ 60 ods. 6).

Ak vám príde výzva stavebného inšpektorátu

Od 1. 1. 2027 nariadeniu odstránenia predchádza výzva, aby ste v lehote, ktorá nesmie byť kratšia ako 60 dní, preukázali podanie žiadosti o dodatočné povolenie (§ 74 ods. 9). Lehota sa týka podania žiadosti, nie jej vybavenia. Ak podanie preukážete, inšpektorát konanie o odstránení preruší; ak stavbu dodatočne povolia, zastaví ho, inak pokračuje. Dokumentáciu a stanoviská je za 60 dní v praxi ťažké stihnúť, preto odporúčame začať skôr. Ako kontrola prebieha, opisuje článok Štátny stavebný dohľad.

Čo nerobiť

• Nepokračujte v stavbe. Kto zhotovuje drobnú stavbu, ktorú treba ohlásiť, bez overeného projektu, dopúšťa sa priestupku podľa § 79 ods. 2 písm. a) s pokutou od 30 do 3 000 €. Pri stavbe, ktorá potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere, ide o priestupok podľa § 79 ods. 3 písm. a) s pokutou do 15 000 €. Viac v článku Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.
• Nepodávajte ohlásenie, akoby stavba ešte len mala vzniknúť. Ohlásenie sa podáva vopred (§ 63 ods. 1) a na stojacu stavbu nie je určené.
• Nespoliehajte sa na pokutu ani na 1. január 2027. Zaplatením pokuty sa stavba nepovolí a dodatočné povolenie nemá vplyv na zodpovednosť za priestupok (§ 60 ods. 7). Stavba, ktorá by od roku 2027 ohlásenie nepotrebovala, sa sama nezlegalizuje, pozri Staviate prístrešok alebo pergolu do konca roka? Kedy sa oplatí počkať do januára 2027.
• Nebráňte kontrole. Bránenie vo výkone štátneho stavebného dohľadu je samostatný priestupok (§ 79 ods. 2 písm. c).

Kedy sa obrátiť na advokáta

Pri jednoduchom prípade v praxi často stačí konzultácia na stavebnom úrade a projektant. Advokáta odporúčame najmä vtedy, ak:

• vám už prišla výzva inšpektorátu alebo oznámenie o konaní o odstránení,
• stavba vznikala na prelome období, časť do 31. 3. 2025 a časť neskôr,
• hlavná stavba sama nemá povolenie alebo kolaudáciu,
• sused namieta alebo stavba zasahuje na cudzí pozemok (pozri Sused nesúhlasí so stavbou),
• nie je jasné, či vaša stavba spadá pod § 60 ods. 4.

Ako vám môžeme pomôcť

Pomáhame s ohlásením drobných stavieb pred začatím prác. Ak riešite stavbu z rokov 2025 a 2026, kontaktujte nás a posúdime, či vám vieme pomôcť. Ak na pozemku plánujete ďalšiu stavbu, napríklad garáž, ohláste ju vopred; postup opisuje kompletný sprievodca ohlásením.

Časté otázky

Plánujete na pozemku ďalšiu stavbu? Pripravíme spis na ohlásenie ešte pred začatím prác

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.