Sauna na prenájom či kaderníctvo v domčeku: od 2027 to nie je drobná stavba
Áno, od 1. 1. 2027 budova určená na obchod a služby nie je drobnou stavbou ani vtedy, keď má menej ako 50 m² (§ 2 ods. 8). Ohlásením ju nevybavíte, potrebujete rozhodnutie o stavebnom zámere a kolaudáciu. Do 31. 12. 2026 také obmedzenie zákon nemá. Kancelárie zákon v tomto ustanovení nemenuje a sauna, dielňa či sklad na vlastnú potrebu ostávajú drobnými stavbami.
Novela stavebného zákona od 1. 1. 2027 mení viac vecí naraz, prehľad nájdete v článku Stavebný zákon od 1. 1. 2027: čo sa mení pri drobných stavbách. Tu sa venujeme jednej zmene, ktorá sa týka ľudí s plánom zarábať na záhrade: sauna pre hostí, kaderníctvo či manikúra v domčeku, predaj z budky pri ceste.
Čo presne hovorí zákon
Podľa § 2 ods. 8 v znení od 1. 1. 2027 sa za drobné stavby nepovažujú „budovy určené na obchod a služby“, ďalej stavby skladov horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu a ochranu pred požiarmi, jadrové zariadenia, čerpacie a prečerpávacie stanice palív a plynov a plniarne tlakových nádob. Pri čítaní si všimnite tri veci:
- Ide o budovy. Budova je pozemná stavba pevne spojená so zemou, prevažne ohraničená obvodovými stenami a strešnou konštrukciou, určená na ochranu ľudí, zvierat alebo vecí (§ 3 ods. 2). Otvorený prístrešok budovou podľa nášho výkladu nie je.
- Rozhoduje určenie, teda účel. Ten istý drevený domček je raz kôlňou a raz prevádzkou, podľa toho, na čo ho staviate.
- Zákon hovorí o obchode a službách, nie o kanceláriách ani administratíve. Pojem „obchod a služby“ bližšie nevysvetľuje.
Z drobných stavieb sú vylúčené len sklady horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu a ochranu pred požiarmi, jadrové zariadenia a čerpacie stanice a plniarne tlakových nádob (§ 2 ods. 5). Prízemná budova na obchod a služby do 50 m² a 5 m je drobnou stavbou a ohlasuje sa vždy (§ 18 ods. 3). Osobitné prechodné ustanovenie pre takéto budovy ohlásené ešte v roku 2026 sme v novele nenašli.
Budova určená na obchod a služby nie je drobnou stavbou bez ohľadu na plochu a výšku (§ 2 ods. 8). Na novú takúto budovu sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2), lebo ohlásenie je len pre drobné stavby a stavebné úpravy (§ 18 ods. 3).
Príklady: čo pod obmedzenie spadá
Ilustračné príklady pre stavby postavené od 1. 1. 2027. Kde zákon nehovorí jednoznačne, píšeme to.
| Stavba a jej účel | Od 1. 1. 2027 |
|---|---|
| Sudová sauna, ktorú prenajímate hosťom na hodiny | podľa nášho výkladu budova na služby, nie drobná stavba |
| Kaderníctvo, manikúra alebo masáže v záhradnom domčeku, kam chodia zákazníci | budova na služby, nie drobná stavba |
| Drevená predajňa medu či zeleniny na betónovej doske pri ceste | budova na obchod, nie drobná stavba |
| Krátkodobý prenosný predajný stánok | netreba ani ohlásenie, ani rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 5 písm. c) |
| Otvorený prístrešok nad trhovým pultom | nie je budovou, § 2 ods. 8 sa naň doslovne nevzťahuje; náš výklad, prax chýba |
| Domáca pracovňa bez návštev zákazníkov | zákon kancelárie nemenuje, podľa nášho výkladu drobná stavba |
| Sauna, dielňa alebo sklad náradia na vlastnú potrebu | drobná stavba |
Pri pracovni je to naozaj len výklad. Ak v nej budete prijímať klientov, napríklad na poradenstvo či účtovníctvo, môže ísť o budovu na služby. Podobne dielňa, v ktorej opravujete veci pre zákazníkov. Takéto prípady odporúčame prebrať so stavebným úradom ešte pred projektom.
Kam takáto stavba spadá
Budovy na obchod a služby zákon medzi jednoduchými stavbami výslovne nemenuje a nie sú ani vo výnimkách pre jednoduché stavby (§ 2 ods. 10). Malá prevádzka však podľa nášho výkladu spravidla spadne pod niektorú z týchto kategórií jednoduchých stavieb (§ 2 ods. 9):
- písm. d) prízemné stavby so zastavanou plochou do 300 m² a výškou do 15 m, ak je pre ich užívanie z hľadiska protipožiarnej bezpečnosti počet osôb určený podľa technickej normy najviac 30,
- písm. c) zmontované výrobky pevne spojené so zemou, ak plnia účel budovy užívanej verejnosťou, do 300 m² a výšky 6 m.
Ak nezapadne do žiadnej kategórie jednoduchých stavieb, nie je jednoduchou stavbou. Rozhodnutie o stavebnom zámere potrebujete v oboch prípadoch. Rozdiel oproti ohláseniu vysvetľuje článok Ohlásenie vs. stavebný zámer.
Čo to znamená v praxi
Namiesto jedného formulára s projektom na ohlásenie vás čaká celý povoľovací proces:
- Prerokovanie stavebného zámeru. Stavebník alebo projektant požiada orgán územného plánovania a dotknuté orgány o záväzné stanoviská a dotknuté právnické osoby o záväzné vyjadrenia (§ 20 ods. 1).
- Žiadosť elektronicky s projektovou dokumentáciou vypracovanou oprávnenou osobou a so správou o prerokovaní zámeru (§ 50). Úrad rozhodne do 30 dní, ak netreba ústne pojednávanie ani miestnu obhliadku, inak do 60 dní od úplnej žiadosti (§ 58 ods. 1). Na žiadosť stavebníka potom úrad overuje projekt stavby (§ 65).
- Projektant. Projekt jednoduchej stavby nie je vyhradenou činnosťou, okrem stavby určenej na užívanie verejnosťou (§ 34 ods. 4 písm. a). Prevádzka, kam chodia zákazníci, takou stavbou podľa nášho výkladu môže byť, a vtedy projekt vypracuje projektant s oprávnením. Budova, ktorú navštevuje verejnosť, musí spĺňať aj požiadavky na bezbariérové užívanie (§ 18 ods. 1).
- Vytýčenie geodetom pred začatím stavby (§ 42 ods. 1) a pri svojpomoci vedenie zhotovovania osobou oprávnenou na stavebný dozor (§ 26 ods. 3).
- Kolaudácia. Na stavbu s rozhodnutím o stavebnom zámere sa vyžaduje (§ 66 ods. 1) a užívať ju môžete až po kolaudácii a len na účel z kolaudačného osvedčenia (§ 67 ods. 1).
Kolaudačné osvedčenie nenahrádza povolenie prevádzky podľa osobitných predpisov (§ 67 ods. 5). Pri kaderníctve, manikúre, saune pre verejnosť či predaji potravín preto počítajte aj so živnostenskými a hygienickými požiadavkami. Tie stavebný zákon neupravuje; overte si ich na príslušných úradoch ešte pred projektom.
Súkromná sauna, dielňa či sklad ostávajú drobnou stavbou
Ak stavbu do 50 m² a 5 m staviate pre seba, nič sa pre ňu nemení. Je to prízemná drobná stavba (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 4 písm. a, od 1. 1. 2027 § 2 ods. 7 písm. a); sauny, kôlne a garáže zákon menuje priamo. Výnimkou je sklad horľavín a výbušnín, ten drobnou stavbou nie je ani dnes, ani po novele.
Každú prízemnú drobnú stavbu, ktorá je stavbou, treba ohlásiť (§ 18 ods. 3). Prikladá sa projekt stavby na ohlásenie.
Ohlásenie treba, ak sedí niektorá podmienka § 18 ods. 3, napríklad budova na pevnom základe (písm. d), odstup menej ako 2 m od hranice (písm. b) alebo ohrozenie protipožiarnej bezpečnosti (písm. h). Ak nesedí žiadna, netreba nič (§ 18 ods. 5 písm. k).
Podrobnosti k saunám nájdete v článku Záhradná sauna a sudová sauna. Pozor aj na prespávanie: domček na pobyt je podľa nášho výkladu stavbou na individuálnu rekreáciu, teda jednoduchou stavbou (§ 2 ods. 9 písm. b), pozri Domček pri chate a v záhradkárskej osade a Tiny house a mobilný dom. Postup ohlásenia domčeka je na stránke Ohlásenie záhradného domčeka.
Keď chcete účel zmeniť neskôr
Zmena účelu stavby alebo jej časti je zmenou v užívaní stavby (§ 68 ods. 1 písm. a) a vyžaduje rozhodnutie správneho orgánu (§ 68 ods. 2). Pri ohlasovanej stavbe ju musí vlastník vopred ohlásiť s uvedením nového účelu a priložiť dokumentáciu skutočného vyhotovenia a záväzné stanoviská dotknutých orgánov (§ 68 ods. 3). Zmenu účelu úrad zamietne, ak je v rozpore so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie alebo ak je stanovisko dotknutého orgánu nesúhlasné (§ 68 ods. 9).
Ako sa tieto pravidlá skĺbia s tým, že budova na služby od roku 2027 nie je drobnou stavbou, zákon výslovne nerieši a prax zatiaľ chýba. Preto odporúčame uviesť pravdivý účel už pri ohlásení. Ak s prevádzkou rátate od začiatku, riešte ju rovno ako stavebný zámer s projektantom.
Časté otázky
Môžem saunu, ktorú budem prenajímať hosťom, vybaviť ohlásením?
Od 1. 1. 2027 podľa nášho výkladu nie. Budova určená na obchod a služby nie je drobnou stavbou (§ 2 ods. 8) a prenájom sauny hosťom považujeme za službu. Rátajte s rozhodnutím o stavebnom zámere a s kolaudáciou. Do 31. 12. 2026 také obmedzenie zákon nemá, sauna do 50 m² a 5 m, ktorá je stavbou, je drobnou stavbou a ohlasuje sa.
Je kancelária v záhradnom domčeku od roku 2027 drobná stavba?
Zákon v § 2 ods. 8 kancelárie nemenuje, hovorí len o budovách určených na obchod a služby. Pracovňa, v ktorej sami pracujete a nechodia do nej zákazníci, je podľa nášho výkladu stále drobnou stavbou. Ak v nej budete prijímať klientov a poskytovať im služby, môže ísť o budovu na služby. Prax úradov zatiaľ chýba.
Čo ak domček ohlásim ako súkromný a neskôr v ňom otvorím prevádzku?
Zmena účelu stavby je zmenou v užívaní stavby (§ 68 ods. 1 písm. a). Pri ohlasovanej stavbe ju musí vlastník vopred ohlásiť úradu s uvedením nového účelu a priložiť dokumentáciu skutočného vyhotovenia a záväzné stanoviská dotknutých orgánov (§ 68 ods. 3). Ako to úrad posúdi, keď budova na služby už nie je drobnou stavbou, zákon výslovne nerieši. Odporúčame uviesť pravdivý účel už pri ohlásení.
Platí toto obmedzenie už v roku 2026?
Nie. Do 31. 12. 2026 zákon z drobných stavieb vylučuje len sklady horľavín a výbušnín, stavby pre civilnú ochranu, stavby pre ochranu pred požiarmi, jadrové zariadenia a čerpacie stanice a plniarne tlakových nádob (§ 2 ods. 5). Budova na obchod a služby do 50 m² a 5 m je zatiaľ drobnou stavbou a ohlasuje sa. Budovy na obchod a služby pribúdajú do zoznamu až od 1. 1. 2027 (§ 2 ods. 8).
Staviate saunu, dielňu či domček pre seba? Ohláste ho vopred, spis pripravíme na kľúč
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.