Ohlásenie vs. stavebný zámer: aký je rozdiel
Ohlásenie stačí pri drobných stavbách a stavebných úpravách: úrad do 30 dní len overí projekt a vydá overovaciu doložku, bez konania so susedmi a bez kolaudácie. Rozhodnutie o stavebnom zámere, ktoré nahradilo stavebné povolenie, je správne konanie s účastníkmi; vyžaduje sa spravidla pri stavbách nad limity drobnej stavby, po ňom úrad ešte overuje projekt stavby a hotovú stavbu treba skolaudovať.
Stavebné povolenie nahradil stavebný zámer
Nový stavebný zákon č. 25/2025 Z. z. pojem „stavebné povolenie“ pri nových stavbách nepoužíva. Základné pravidlo je v § 18 ods. 2: ak zákon neustanovuje inak, na každú stavbu, zmenu dokončenej stavby aj stavebné úpravy sa vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere. Ohlásenie je výnimka pre menšie stavby.
Slovo „stavebný zámer“ má dva významy. Je to stupeň projektovej dokumentácie, ktorý opisuje riešenie stavby a jej umiestnenie do územia (§ 9 ods. 2), a zároveň názov konania, v ktorom úrad o stavbe rozhoduje (§ 60). Pri ohlásení sa stavebný zámer nevypracúva, stačí projekt stavby na ohlásenie (§ 9 ods. 4).
Porovnávacia tabuľka
Lehoty a čísla paragrafov v tabuľke sú v oboch zneniach zákona rovnaké, ak nie je uvedené inak.
| Ohlásenie | Rozhodnutie o stavebnom zámere | |
|---|---|---|
| Na čo sa používa | drobné stavby a stavebné úpravy, ak sa ohlásenie vyžaduje (§ 18 ods. 3), a ďalšie práce vymenované v § 18 ods. 4 | ostatné stavby a zmeny dokončených stavieb, napríklad prístavby, ak zákon neustanovuje inak (§ 18 ods. 2) |
| Povaha | nevzťahuje sa naň správny poriadok (§ 82 ods. 1 písm. g), zákon v ňom neupravuje účastníkov konania | správne konanie; účastníkmi sú aj susedia, ak môžu byť ich práva priamo dotknuté (§ 49 ods. 1) |
| Dokumentácia | projekt stavby na ohlásenie (§ 9 ods. 4); od 1. 1. 2027 pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, stačí zjednodušené grafické znázornenie alebo montážna dokumentácia výrobcu | stavebný zámer, ktorý musí vypracovať projektant (§ 59 ods. 1 písm. b), a neskôr projekt stavby na overenie (§ 65) |
| Stanoviská | záväzné stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb ako príloha ohlásenia (§ 63 ods. 2) | prerokovanie stavebného zámeru s orgánom územného plánovania, dotknutými orgánmi a právnickými osobami (§ 20) a správa o prerokovaní (§ 23) |
| Podanie | elektronicky aj v listinnej podobe (§ 63 ods. 3) | žiadosť elektronicky na určenom formulári (§ 50 ods. 1) |
| Lehota úradu | 30 dní od doručenia ohlásenia (§ 63 ods. 6); počas výzvy na doplnenie neplynie (§ 63 ods. 4) | 30 dní od úplnej žiadosti, ak netreba ústne pojednávanie ani miestnu obhliadku, inak 60 dní; pri vyhradených a líniových stavbách 90 dní (§ 58); potom 30 dní na overenie projektu (§ 65) |
| Keď úrad v lehote nekoná | pri drobnej stavbe a stavebnej úprave sa predpokladá, že overovaciu doložku vydal (§ 63 ods. 7) | takýto predpoklad zákon nemá |
| Výsledok | overovacia doložka na projekte (§ 63 ods. 7) | rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 60) a overovacia doložka na projekte stavby (§ 65) |
| Dokedy začať stavať | do 3 rokov od overenia projektu (§ 63 ods. 10) | rozhodnutie platí spravidla 2 roky od právoplatnosti (§ 61 ods. 1); doložka stráca platnosť, ak sa nezačne do 2 rokov od jej vydania (§ 65 ods. 6) |
| Ak nesúhlasíte | podnet odvolaciemu orgánu do 10 pracovných dní od doručenia vráteného ohlásenia (§ 63 ods. 8) | odvolanie proti rozhodnutiu |
| Svojpomoc | odborné vedenie osobou s predpísaným vzdelaním a praxou (§ 26 ods. 3) | pri jednoduchej stavbe vedenie osobou oprávnenou na stavebný dozor (§ 26 ods. 3), inak oprávnený zhotoviteľ (§ 26 ods. 2) |
| Kolaudácia | nevyžaduje sa (§ 66 ods. 1) | vyžaduje sa, výsledkom je kolaudačné osvedčenie (§ 66) |
| Správny poplatok | 50 € za drobnú stavbu (sadzobník správnych poplatkov) | podľa sadzobníka správnych poplatkov; výšku si overte na stavebnom úrade |
Rozdiel v praxi: pri ohlásení úrad posudzuje hotový spis a sused nemá postavenie účastníka konania. Pri stavebnom zámere nasleduje prerokovanie s orgánmi, konanie s účastníkmi, overenie projektu, stavba a kolaudácia a lehoty sa sčítavajú. Viac o lehote pri ohlásení v článku Ako dlho trvá ohlásenie a o doložke v článku Overovacia doložka.
Kedy stačí ohlásenie
Ohlásenie prichádza do úvahy len pri drobnej stavbe, stavebnej úprave alebo pri prácach, ktoré vymenúva § 18 ods. 4. Od 1. 1. 2027 tam patrí napríklad podzemná stavba osadená ako zmontovaný výrobok do 50 m² a hĺbky 3 m (písm. h), ktorá drobnou stavbou nie je. Pri drobnej stavbe sa navyše mení, kedy sa ohlasuje:
Každú prízemnú, podzemnú a lesnú drobnú stavbu podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) treba ohlásiť. Ostatné drobné stavby, napríklad plot, a stavebné úpravy sa ohlasujú, ak sedí niektorá podmienka § 18 ods. 3.
Podmienky § 18 ods. 3 platia pre všetky drobné stavby, napríklad vzdialenosť menej ako 2 m od hranice pozemku, budova s pevným základom alebo podzemná stavba. Ak nesedí žiadna, netreba ani ohlásenie, ani rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 5 písm. k).
Podmienky s príkladmi rozoberá článok Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.
Typy stavieb: drobná, jednoduchá, ostatné a vyhradené
Kategórie a limity sú v oboch zneniach takmer rovnaké, mení sa najmä číslovanie odsekov § 2.
| Typ stavby | Príklady zo zákona | Do 31. 12. 2026 | Od 1. 1. 2027 | Postup |
|---|---|---|---|---|
| Drobná | prízemná stavba alebo zmontovaný výrobok do 50 m² a 5 m, podzemná stavba do 25 m² a 3 m, plot, prípojky | § 2 ods. 4 | § 2 ods. 7 | ohlásenie, alebo nič, podľa § 18 ods. 3 |
| Jednoduchá | rodinný dom s najviac troma bytmi do 300 m² a dvoch nadzemných podlaží, chata do 300 m², prízemná stavba do 300 m² a 15 m pre najviac 30 osôb, oporný múr do 3 m | § 2 ods. 6 | § 2 ods. 9 | rozhodnutie o stavebnom zámere |
| Ostatné | zákon ich samostatne nepomenúva; patrí sem stavba, ktorá nie je drobná, jednoduchá ani vyhradená, napríklad bežný bytový dom so štyrmi bytmi | bez osobitného odseku | rozhodnutie o stavebnom zámere | |
| Vyhradená | viacpodlažná budova s poslednou stropnou konštrukciou vyššie ako 32 m nad terénom, stavby pre verejnosť so zhromažďovacími priestormi pre 1 200 a viac osôb, tunely, diaľnice | § 2 ods. 8 | § 2 ods. 11 | rozhodnutie o stavebnom zámere, lehota 90 dní, platnosť 3 roky (§ 58 ods. 2, § 61 ods. 1) |
Rodinný dom a chata sú jednoduché stavby aj pod 50 m², ohlásením ich nevybavíte (pozri Tiny house a mobilný dom). Od 1. 1. 2027 nie je drobnou stavbou ani budova určená na obchod a služby (§ 2 ods. 8). Viac v článku Čo je drobná stavba.
Keď úrad z ohlásenia urobí stavebný zámer
Ak úrad z podkladov zistí, že stavba zasiahne do práv tretích osôb alebo treba určiť podmienky na jej uskutočnenie, oznámi vám, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). V praxi ide najčastejšie o suseda pri stavbe blízko hranice. Ak úrad stavbu takto pošle na stavebný zámer, môže upustiť od kolaudácie (§ 60 ods. 1 písm. k, od 1. 1. 2027 aj § 66 ods. 1).
Súhlas suseda zákon pri ohlásení výslovne nevyžaduje. Odporúčame ho však priložiť: v praxi znižuje riziko, že úrad pre práva suseda pošle stavbu na stavebný zámer. Viac v článku Pravidlo 2 metrov.
Oplatí sa stavbu zmenšiť?
Pri stavbe tesne nad limitom často áno. Garáž 6 × 8 m (48 m²) je drobná stavba, garáž 7 × 8 m (56 m²) je už spravidla jednoduchá stavba so stavebným zámerom a kolaudáciou. Bazén nad 25 m² alebo 3 m hĺbky drobnou stavbou nie je. Pozri Ako sa meria výška a zastavaná plocha, Ohlásenie garáže a Ohlásenie bazéna. Pri stavbe spojenej s domom si prečítajte Drobná stavba alebo prístavba.
Časté otázky
Je rozhodnutie o stavebnom zámere to isté ako stavebné povolenie?
Plní podobnú úlohu, pojem stavebné povolenie nový zákon pri nových stavbách nepoužíva (§ 18 ods. 2). Po rozhodnutí sa ešte overuje projekt stavby (§ 65) a zhotoviteľovi odovzdávate overený projekt aj právoplatné rozhodnutie (§ 30 ods. 3 písm. b).
Moja garáž má 55 m². Môžem ju len ohlásiť?
Nie. Prízemná stavba nad 50 m² nie je drobnou stavbou. Ak má najviac 300 m² a 15 m a je určená najviac pre 30 osôb, ide o jednoduchú stavbu (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 6 písm. d, od 1. 1. 2027 § 2 ods. 9 písm. d). Potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere a po dokončení kolaudáciu.
Môže úrad ohlásenú drobnú stavbu poslať na stavebný zámer?
Áno, ak zistí, že stavba zasiahne do práv tretích osôb alebo treba určiť podmienky na jej uskutočnenie (§ 63 ods. 5). Od kolaudácie potom môže upustiť (§ 60 ods. 1 písm. k).
Ktorá cesta je rýchlejšia?
Ohlásenie. Úrad ho musí vybaviť do 30 dní od doručenia, inak sa pri drobnej stavbe predpokladá, že doložku vydal (§ 63 ods. 6 a 7). Pri stavebnom zámere sa sčítava prerokovanie s orgánmi, konanie s lehotou 30 až 90 dní (§ 58), overenie projektu a kolaudácia.
Zmestí sa vaša stavba do ohlásenia? Pripravíme vám kompletný spis
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.