Stavby postavené do 31. 3. 2025: lehota na legalizáciu do roku 2040
Stavbu, ktorá vznikla bez povolenia alebo ohlásenia do 31. 3. 2025, možno stále riešiť podľa predpisov platných do tohto dátumu, ak jej vlastník podá žiadosť včas. Dnes je lehota do 31. 3. 2029, novela č. 243/2026 Z. z. ju od 1. 1. 2027 predlžuje do 31. 12. 2040. Podľa stavu stavby pôjde o preskúmanie jej spôsobilosti na užívanie alebo o dodatočné povolenie.
Čoho sa lehota týka
Ľudia tomu hovoria legalizácia do 2040. Zákon toto slovo nepoužíva, hovorí o posúdení už uskutočnenej stavby podľa doterajších predpisov, teda najmä podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. v znení účinnom do 31. marca 2025. Upravuje to prechodné ustanovenie § 84 ods. 7 zákona č. 25/2025 Z. z.
Týka sa to stavieb, ktoré stáli už pred 1. 4. 2025, keď nový stavebný zákon nadobudol účinnosť. Typicky ide o garáž, sklad, prístavbu alebo domček, ktoré niekto postavil pred rokmi a papiere k nim nikdy nevybavil, prípadne ich kúpil či zdedil už v takom stave.
Rozhoduje, kedy boli práce uskutočnené, nie kedy sa so stavbou začalo. Od 1. 1. 2027 to zákon hovorí výslovne: podľa starého zákona sa dodatočne povolí len stavba zhotovená nepovolenými stavebnými prácami uskutočnenými do 31. marca 2025 (§ 84a ods. 3). Čo pribudlo neskôr, patrí do iného režimu, ktorý opisuje článok Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia. Prehľad všetkých situácií a zoznam dokladov nájdete v článku Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia.
Iný hraničný dátum, napríklad rok výstavby, § 84 ods. 7 neurčuje. Či stavba spĺňa podmienky podľa doterajších predpisov, posúdi stavebný úrad.
Dve cesty podľa § 84 ods. 7
Zákon počíta s tromi situáciami. Ak sa stavba podľa doterajších predpisov považuje za postavenú v súlade s platnými predpismi, dodatočné povolenie nepotrebuje. Ak nie, § 84 ods. 7 ponúka dve cesty.
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie (písm. a)
Použije sa, ak stavba spĺňa podmienky na preskúmanie spôsobilosti na užívanie podľa doterajších predpisov. Nový zákon tieto podmienky sám nevymenúva, odkazuje na starý zákon. Z § 84a ods. 1, účinného od 1. 1. 2027, vyplýva, že úspešné konanie sa končí rozhodnutím, ktorým sa potvrdí spôsobilosť stavby na užívanie, a že stavebník môže dostať lehotu na nevyhnutné úpravy alebo zabezpečovacie práce. Ak vlastník nepreukáže splnenie podmienok alebo úpravy v určenej lehote nevykoná, úrad konanie zastaví a rozhodnutie pošle aj stavebnému inšpektorátu.
Dodatočné povolenie stavby (písm. b)
Táto cesta je pre stavby, ktoré nemožno považovať za postavené v súlade s predpismi a nespĺňajú ani podmienky na preskúmanie spôsobilosti na užívanie. Žiadosť o dodatočné povolenie možno podať od 1. 4. 2025. Konanie prebieha podľa starého zákona, od 1. 1. 2027 však s úpravami podľa § 84a ods. 3:
- dodatočne povoliť možno len stavbu zhotovenú prácami uskutočnenými do 31. 3. 2025,
- ak stavebník nepredloží doklady o tom, že dodatočné povolenie nie je v rozpore s verejnými záujmami, úrad konanie zastaví a rozhodnutie pošle aj stavebnému inšpektorátu.
V oboch prípadoch zákon počíta aj s vydávaním záväzných stanovísk dotknutých orgánov. Ktorá cesta je pre vašu stavbu správna, určí stavebný úrad podľa doterajších predpisov. Odporúčame preto začať konzultáciou na úrade, nie hneď objednávkou dokumentácie.
Aké lehoty platia
Žiadosť podáva vlastník stavby. Lehota sa od novely mení takto:
Žiadosť o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie treba podať do 31. 3. 2029. Žiadosť o dodatočné povolenie stavby v období od 1. 4. 2025 do 31. 3. 2029 (§ 84 ods. 7).
Pri oboch žiadostiach sa koniec lehoty posúva na 31. 12. 2040. Pri dodatočnom povolení zákon výslovne dopĺňa, že ide o stavbu postavenú do 31. 3. 2025.
O pôvodnú lehotu nikto nepríde: novela nadobudne účinnosť 1. 1. 2027, teda skôr, ako by pôvodná lehota uplynula. Zákon pritom viaže lehotu na podanie žiadosti, nie na koniec konania.
Konanie vedie stavebný úrad príslušný podľa doterajších predpisov a záväzné stanoviská vydávajú orgány príslušné podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 8). O odvolaní proti rozhodnutiu obce rozhoduje regionálny úrad (§ 84 ods. 9).
Prečo to neodkladať, hoci je lehota dlhá
Rok 2040 znie ďaleko. Je však niekoľko dôvodov, prečo sa oplatí začať skôr.
Doklady o čase postavenia sa strácajú. Celý režim stojí na tom, že stavba vznikla do 31. 3. 2025. Faktúry, fotografie či svedkovia sú dnes po ruke, o desať rokov už nemusia byť. V praxi býva práve dôkaz o veku stavby to, čo sa zháňa najťažšie.
Stavebný dohľad sa týka aj starých stavieb. Od 1. 1. 2027 sa ustanovenia o štátnom stavebnom dohľade (§ 71 až 75 a § 77) primerane použijú aj na stavby povoľované, uskutočňované alebo užívané podľa predpisov účinných do 31. 3. 2025 (§ 84a ods. 2). Stavebný inšpektor je pri dohľade oprávnený vstúpiť na pozemok a stavbu a zistiť skutkový stav (§ 71 ods. 5). V praxi je lepšie, ak je v tom čase žiadosť už podaná.
Neskoršie zmeny sa posudzujú inak. Čo na starej stavbe prestavíte po 31. 3. 2025, už do tohto režimu nepatrí (§ 84a ods. 3). Osobitný režim pre práce z rokov 2025 a 2026 sa navyše týka najmä zmien a príslušenstva stavby, ktorá sa podľa doterajších predpisov považuje za postavenú v súlade s platnými predpismi (§ 60 ods. 4). Vyriešený stav hlavnej stavby vám tak môže uľahčiť aj ďalšie plány.
Konanie trvá a môže skončiť zastavením. Treba zabezpečiť dokumentáciu a stanoviská dotknutých orgánov a úrad môže určiť úpravy s lehotou. Ak úrad konanie zastaví, čím viac času ostáva do konca lehoty, tým viac priestoru máte na nápravu.
Pravidlá sa menia. Lehota sa už raz menila. V praxi navyše nevyriešený stav stavby komplikuje predaj, dedenie či úver zabezpečený nehnuteľnosťou.
Ako začať
- Zistite, kedy stavba vznikla a čo sa na nej menilo po 31. 3. 2025.
- Zhromaždite doklady o vlastníctve a o čase postavenia.
- Poraďte sa so stavebným úradom, ktorá cesta podľa § 84 ods. 7 pre vás platí a aké prílohy bude chcieť.
- Dajte vypracovať dokumentáciu skutočného stavu a zabezpečte záväzné stanoviská.
- Podajte žiadosť a až do rozhodnutia na stavbe nič nemeňte.
Ak na pozemku plánujete novú drobnú stavbu, napríklad garáž alebo prístrešok, a treba ju ohlásiť, urobte to pred začatím prác. Čo sa pri ohlasovaní mení od roku 2027, vysvetľuje článok Stavebný zákon od 1. 1. 2027.
Časté otázky
Musím žiadosť podať do 31. 3. 2029, alebo mám čas do roku 2040?
V znení zákona platnom do 31. 12. 2026 je lehota do 31. 3. 2029. Novela č. 243/2026 Z. z. ju od 1. 1. 2027 predlžuje do 31. 12. 2040 (§ 84 ods. 7). Keďže novela nadobudne účinnosť skôr, ako by pôvodná lehota uplynula, rozhodujúci bude rok 2040, ak sa zákon znova nezmení.
Stačí v lehote podať žiadosť, alebo musí byť dovtedy aj rozhodnuté?
Zákon viaže lehotu na podanie žiadosti: vlastník stavby ju musí podať do 31. 3. 2029, od 1. 1. 2027 do 31. 12. 2040. Skončenie konania v tejto lehote zákon nevyžaduje. Ak však úrad konanie zastaví, napríklad pre chýbajúce doklady, po uplynutí lehoty už novú žiadosť podľa § 84 ods. 7 podať nemožno.
Vzťahuje sa lehota aj na stavbu dokončenú v lete 2025?
Nie celkom. Od 1. 1. 2027 zákon výslovne uvádza, že podľa starého zákona sa dodatočne povolí len stavba zhotovená prácami uskutočnenými do 31. 3. 2025 (§ 84a ods. 3). Na práce od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 sa vzťahuje osobitný režim podľa § 18 ods. 2 a § 60 ods. 4. Pri stavbe rozostavanej na prelome týchto období odporúčame postup vopred prebrať s úradom.
Aký je rozdiel medzi preskúmaním spôsobilosti na užívanie a dodatočným povolením?
Preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie (§ 84 ods. 7 písm. a) sa použije, ak stavba spĺňa podmienky na takéto preskúmanie podľa doterajších predpisov. Dodatočné povolenie (písm. b) prichádza do úvahy, ak stavbu nemožno považovať za postavenú v súlade s predpismi a nespĺňa ani podmienky na preskúmanie. Ktorá cesta platí pre vašu stavbu, posúdi stavebný úrad.
Kto podáva žiadosť a na ktorý úrad?
Žiadosť podáva vlastník stavby. Konanie vedie stavebný úrad príslušný podľa doterajších predpisov a záväzné stanoviská vydávajú orgány príslušné podľa doterajších predpisov (§ 84 ods. 8). O odvolaní proti rozhodnutiu obce rozhoduje regionálny úrad (§ 84 ods. 9).
Na pozemku pribudne nová stavba? Pripravíme spis na ohlásenie ešte pred začatím prác
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.