Štátny stavebný dohľad: ako prebieha kontrola

Ak máte drobnú stavbu ohlásenú a staviate podľa projektu, kontroly sa nemusíte obávať.

Kto dohľad vykonáva a prečo príde

Štátnym stavebným dohľadom sa chráni verejný záujem pri stavebných prácach, pri užívaní stavby aj pri jej odstraňovaní (§ 71 ods. 1). Do 31. 12. 2026 aj od 1. 1. 2027 ho vykonáva regionálny úrad ako stavebný inšpektorát (§ 14 ods. 2 písm. a), na stavbách priamo stavební inšpektori (§ 71 ods. 3). Obec ako stavebný úrad dohľad nerobí, ale podáva inšpektorátu podnet na jeho vykonanie (§ 15 ods. 5). Od 1. 1. 2027 navyše pri zistení nepovolených prác stavebníka upozorní, že porušuje zákon (§ 15 ods. 5 písm. j).

Kedy a z akého podnetu inšpektorát kontrolu začne, zákon podrobne neupravuje. V praxi býva dôvodom podnet obce alebo suseda; ako ho podať, opisuje článok Sused postavil stavbu pri hranici bez súhlasu.

Ako prebieha kontrola na mieste

1. Upovedomenie. Inšpektor vás o dohľade upovedomí (§ 71 ods. 4); v akom predstihu a akou formou, zákon neurčuje. Bez upovedomenia smie vstúpiť len pri bezprostrednom ohrození ľudí, zvierat, majetku alebo životného prostredia (§ 71 ods. 8).
2. Preukaz. Oprávnenie inšpektora sa preukazuje preukazom (§ 71 ods. 3), pokojne si ho vypýtajte. Prísť môžu aj prizvané osoby, napríklad zamestnanci dotknutých orgánov (§ 71 ods. 5 a 6).
3. Prehliadka. Inšpektor smie vstúpiť na pozemok, na stavbu a na stavenisko a zistiť skutkový stav (§ 71 ods. 5). Zisťuje najmä, či sa stavia podľa overeného projektu, kto stavia a či sa neohrozuje susedný pozemok alebo stavba (§ 72 ods. 1).
4. Dokumentácia. Vlastník stavby, vlastník pozemku a stavbyvedúci musia umožniť inšpektorovi nazerať do dokumentácie stavby a vytvoriť podmienky, aby kontrola splnila účel (§ 71 ods. 7).
5. Výsledok. Ak inšpektor nedostatky nezistí, dohľad skončí záznamom so zisteným stavom, ktorý uloží do informačného systému (§ 72 ods. 3). Ak ich zistí, spíše zápisnicu, ktorú podpíšu prítomní, prílohou je fotodokumentácia (§ 72 ods. 4 a 6). Podľa povahy nedostatku vás môže vyzvať na jeho odstránenie v lehote, ktorú sám určí, a jej splnenie overí opakovaným dohľadom (§ 72 ods. 4 a 5).

Čo si pripraviť

Pri drobnej stavbe inšpektora zaujíma najmä jedno: či staviate podľa overeného projektu. Stavebné práce bez neho alebo v rozpore s ním sú nepovolené (§ 28 ods. 1). Odporúčame mať po ruke:

• Overený projekt stavby s overovacou doložkou (§ 63 ods. 7). Viac v článku Overovacia doložka: čo to je a ako dlho platí.
• Doklad o podaní ohlásenia. Ak úrad projekt drobnej stavby do 30 dní neoveril, predpokladá sa, že overovaciu doložku vydal (§ 63 ods. 6 a 7). Vtedy odporúčame mať pri sebe podací lístok alebo potvrdenie o podaní.
• Stanoviská a súhlasy priložené k ohláseniu.
• Pri svojpomoci stavebný denník (§ 30 ods. 6 písm. g) a kontakt na osobu, ktorá stavbu odborne vedie (§ 26 ods. 3). Viac v článku Stavebný dozor pri drobnej stavbe.
• Fotografie s dátumom z priebehu stavby, najmä základov. Zákon ich nevyžaduje, v praxi však pomôžu ukázať, ako sa stavalo.

Od 1. 1. 2027 mnoho drobných stavieb ohlásenie nepotrebuje, ak nespĺňajú žiadnu z podmienok § 18 ods. 3 (§ 18 ods. 5 písm. k), napríklad nie sú bližšie ako 2 m od hranice ani nejde o budovu s pevným základom. Overený projekt vtedy nemáte, preto odporúčame mať poznačené rozmery a vzdialenosti od hraníc. Prehľad nájdete v článku Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.

Ako sa pri kontrole správať

Vstup inšpektorovi neodopierajte. Kto nezabezpečuje podmienky na výkon dohľadu alebo v ňom bráni, dopúšťa sa priestupku (§ 79 ods. 2 písm. c). Z praxe odporúčame:

• buďte pokojní a vecní a nehádajte sa o susedoch,
• ak je to možné, prizvite osobu, ktorá stavbu odborne vedie,
• zápisnicu si pred podpisom prečítajte a ak s niečím nesúhlasíte, požiadajte o doplnenie svojho vyjadrenia,
• vyžiadajte si kópiu zápisnice a zapíšte si lehoty, ktoré inšpektor určil.

Čo môže inšpektor a inšpektorát nariadiť

• Výzva uviesť stavbu do súladu s overeným projektom v určenej lehote, ak stavba stojí inak, než je v projekte (§ 73 ods. 1).
• Výzva bezodkladne zastaviť práce, ak sa stavia bez overeného projektu, od 1. 1. 2027 výslovne aj v rozpore s ním (§ 73 ods. 4). Stavebník, ktorý stavia svojpomocou, musí práce prerušiť a stavbu zabezpečiť, ak to orgán dohľadu prikáže (§ 30 ods. 6 písm. h).
• Údržba, nevyhnutné úpravy alebo zabezpečovacie práce na vlastné náklady vlastníka, ak stavba nespĺňa požiadavky na stavby alebo ohrozuje ľudí, zvieratá, životné prostredie či majetok; nariadeniu predchádza výzva na nápravu (§ 74 ods. 1 až 4).
• Odstránenie stavby zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d). Vlastník ju musí odstrániť na vlastné náklady v určenej lehote; inak nasleduje výkon rozhodnutia (§ 78 ods. 1 a 2) a náklady náhradného odstránenia inšpektorát vymáha od vlastníka (§ 74 ods. 9, od 1. 1. 2027 ods. 10).

Od 1. 1. 2027 nariadi inšpektorát odstránenie, len ak stavbu nemožno dodatočne povoliť podľa § 60 alebo konanie o žiadosti skončilo neúspešne. Predtým vyzve vlastníka, aby v lehote najmenej 60 dní preukázal podanie žiadosti o dodatočné povolenie; ak ju preukáže, konanie o odstránení sa preruší (§ 74 ods. 9). Podrobnosti nájdete v článku Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia. Od 1. 1. 2027 sa pravidlá dohľadu primerane použijú aj na stavby spred 1. 4. 2025 (§ 84a ods. 2); ich legalizáciu opisuje článok Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia.

Samotná kontrola nie je správne konanie (§ 82 ods. 1 písm. f). Nariadenia, napríklad nariadenie odstránenia stavby, sú však výsledkom konania stavebného inšpektorátu a vlastníkovi sa doručujú do vlastných rúk (§ 75 ods. 4). Ak s nariadením nesúhlasíte, riaďte sa poučením v ňom alebo sa poraďte s advokátom. Priestupky prejednáva tiež stavebný inšpektorát (§ 14 ods. 2 písm. b); sadzby nájdete v článku Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.

Najistejšia príprava na kontrolu je stavbu ohlásiť ešte pred začatím prác. Ako na to, nájdete v sprievodcovi Ohlásenie drobnej stavby, pri garáži na stránke Ohlásenie garáže.

Časté otázky

Chcete mať na kontrolu všetko v poriadku? Pripravíme spis na ohlásenie pred začatím prác

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.