Koľko drobných stavieb môže byť na jednom pozemku

Čo hovorí zákon o počte drobných stavieb

Zákon č. 25/2025 Z. z. definuje drobnú stavbu ako stavbu, „ktorá nemôže podstatne ovplyvniť svoje okolie“ (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 4, od 1. 1. 2027 § 2 ods. 7). Nasleduje zoznam typických príkladov: prízemné stavby a zmontované výrobky so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m, podzemné stavby do 25 m² a hĺbky 3 m, oplotenie, prípojky a ďalšie. Limity sa v texte zákona vzťahujú na zastavanú plochu a výšku konkrétnej stavby, nie na pozemok.

Ustanovenie, ktoré by určovalo, koľko drobných stavieb smie stáť na jednej parcele, zákon neobsahuje ani v znení platnom dnes, ani v znení od 1. 1. 2027. Ako sa limity merajú, vysvetľuje článok Ako sa meria výška a zastavaná plocha drobnej stavby. Prehľad všetkých druhov drobných stavieb nájdete v článku Čo je drobná stavba podľa nového stavebného zákona.

Ilustračný príklad: na pozemku pri rodinnom dome chcete garáž 6 × 6 m (36 m²), záhradný domček 3 × 4 m (12 m²), prístrešok na drevo a zapustený bazén 3 × 8 m (24 m²). Spolu je to vyše 70 m², no stavebný zákon plochy samostatných stavieb nesčítava. Garáž, domček aj prístrešok sú prízemné drobné stavby do 50 m², bazén je podzemná drobná stavba do 25 m².

Pri každej stavbe zvlášť platia aj ďalšie pravidlá. Ak má slúžiť na bývanie alebo individuálnu rekreáciu, drobnou stavbou nie je: také stavby patria medzi jednoduché stavby (do 2026 § 2 ods. 6, od 2027 § 2 ods. 9). Od 1. 1. 2027 nie je drobnou stavbou ani budova určená na obchod a služby (§ 2 ods. 8). A dom na pozemku stáť nemusí, ako vysvetľuje článok Musí na pozemku stáť dom, aby som postavil drobnú stavbu?

Ohlásenie sa tiež posudzuje pri každej stavbe zvlášť

Otázku „treba ohlásenie?“ si položte pri každej stavbe. Odpoveď sa môže líšiť.

Celý zoznam podmienok s príkladmi nájdete v článku Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.

Či môžete viac stavieb ohlásiť jedným podaním, zákon výslovne nerieši. Ohlásenie obsahuje údaje o mieste a druhu stavebných prác a jeho prílohou je projekt stavby na ohlásenie (§ 63 ods. 2). Odporúčame, aby situačný výkres ukazoval všetky stavby na pozemku s rozmermi a odstupmi. Správny poplatok za ohlásenie drobnej stavby je 50 €; ako ho úrad vyrubí pri viacerých stavbách, si overte vopred. Ohlásené práce môžete začať do troch rokov od overenia projektu (§ 63 ods. 10), všetko teda nemusíte stavať naraz.

Prečo nepomôže rozdeliť jednu stavbu na dve

Kto potrebuje dielňu alebo garáž so 70 m², často uvažuje o „dvoch drobných stavbách“ po 35 m² tesne vedľa seba. Proti tomu stoja dva pojmy zo zákona.

• Súčasti stavby. Súčasťou samostatne stojacej stavby sú aj súvisiace nadzemné konštrukcie a vybavenie, „bez ktorých by stavba nebola kompletná a spôsobilá prevádzky“ (do 2026 § 2 ods. 2, od 2027 § 2 ods. 4).
• Súbor stavieb. „Súborom stavieb je viac stavieb tvoriacich funkčný celok. Hlavnou stavbou súboru stavieb je stavba, ktorej funkcia určuje účel súboru stavieb.“ (do 2026 § 2 ods. 3, od 2027 § 2 ods. 6).

Náš výklad: Ak dve časti majú spoločnú stenu, strechu alebo základovú dosku, sú prepojené dverami a slúžia jednému účelu, nejde o dve stavby, ale o jednu stavbu. Limit 50 m² sa potom vzťahuje na celú jej zastavanú plochu. Priečka, dilatačná škára ani dve čísla v projekte na tom podľa nás nič nemenia. Aj keby stavby stáli oddelene, no fungovali ako jeden celok, úrad ich môže posúdiť ako súbor stavieb a hodnotiť ich vplyv na okolie spolu. Zákon výslovne neuvádza, že sa plochy stavieb v súbore sčítavajú, rozhodujúci bude konkrétny projekt a posúdenie úradu.

V praxi sa pri posudzovaní zvyčajne sleduje:

• či majú časti spoločnú nosnú konštrukciu, strechu alebo základ,
• či sú vnútri prepojené a dá sa ich užívať len spolu,
• či by jedna časť bez druhej vôbec mohla samostatne slúžiť svojmu účelu.

Ak úrad dospeje k záveru, že ide o jednu väčšiu stavbu, ohlásenie nestačí. Prízemná stavba nad 50 m² (do 300 m² a 15 m výšky, pri určenom počte osôb najviac 30) je jednoduchou stavbou (do 2026 § 2 ods. 6 písm. d, od 2027 § 2 ods. 9 písm. d) a potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2) aj kolaudáciu (§ 66 ods. 1). Ak by ste stavbu postavili inak, ako ukazuje overený projekt, ide o nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1). Čo to znamená v praxi, opisuje článok Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia: čo teraz.

Opatrne aj pri neskoršom rozširovaní. Od 1. 1. 2027 zákon výslovne uvádza, že zmenou dokončenej stavby je „zmena vonkajšieho pôdorysného a výškového ohraničenia stavby“ (§ 5 ods. 1). Podľa nášho výkladu musí drobná stavba aj po rozšírení ako celok spĺňať limity. Stavbu pripojenú k domu môže úrad posúdiť ako prístavbu, teda pôdorysné rozšírenie existujúcej stavby pri zachovaní jej konštrukčnej a prevádzkovej jednoty (§ 5 ods. 3). Viac v článku Drobná stavba pri dome: kedy je to už prístavba.

Čo môže počet stavieb na pozemku obmedziť

Hoci stavebný zákon počet drobných stavieb neurčuje, pri ich plánovaní narazíte na iné pravidlá:

• Územný plán obce. Výstavbu možno uskutočniť len v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie (§ 21 ods. 1) a orgán územného plánovania tento súlad posudzuje ako dotknutý orgán (§ 21 ods. 5). Regulatívy môžu napríklad určovať najväčšiu zastavanosť pozemku, najmenší podiel zelene alebo prípustné druhy stavieb. Pravidlá svojej obce si overte na obecnom úrade ešte pred návrhom.
• Hranica pozemku. Každá stavba bližšie ako 2 m od hranice pozemku sa ohlasuje (§ 18 ods. 3 písm. b). Súhlas suseda zákon výslovne nevyžaduje, no odporúčame ho priložiť, lebo pri dotknutých právach tretích osôb môže úrad určiť konanie o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Pozri Pravidlo 2 metrov: kedy potrebujete súhlas suseda.
• Odstupy medzi stavbami. V praxi projektant posudzuje aj odstupy z hľadiska požiarnej bezpečnosti.
• Druh pozemku. Pri stavbe na poľnohospodárskej pôde, napríklad na záhrade, môže byť potrebné odňatie pôdy podľa zákona č. 220/2004 Z. z.

Viac stavieb sa oplatí navrhnúť naraz v jednom situačnom výkrese: uvidíte, ako sa zmestia a ktoré treba ohlásiť. Pri svojpomocnej výstavbe musí uskutočňovanie viesť kvalifikovaná osoba (§ 26 ods. 3). Postup krok za krokom opisuje kompletný sprievodca ohlásením.

Časté otázky

Plánujete na pozemku viac drobných stavieb? Pripravíme vám spis na ohlásenie

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.