Pravidlo 2 metrov: kedy potrebujete súhlas suseda
Súhlas suseda stavebný zákon výslovne nevyžaduje ani pri stavbe bližšie ako 2 m od hranice pozemku: vzdialenosť pod 2 m je len podmienka, pri ktorej treba drobnú stavbu ohlásiť (§ 18 ods. 3 písm. b). Súhlas napriek tomu odporúčame priložiť, pretože ak úrad zistí, že stavbou budú dotknuté práva suseda, oznámi vám, že ju možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Do 31. 12. 2026 sa prízemné, podzemné a lesné drobné stavby ohlasujú vždy, od 1. 1. 2027 rozhodujú 2 metre o ohlásení pri všetkých drobných stavbách.
„Bližšie ako 2 metre od hranice sa bez podpisu suseda stavať nedá.“ Túto vetu počuť často, no zákon ju neobsahuje. Pravidlo 2 metrov rozhoduje o tom, či stavbu ohlasujete, a podpis suseda je pri stavbe pri hranici rozumná poistka, nie zákonná povinnosť.
Čo presne hovorí zákon
Pravidlo je v § 18 ods. 3 písm. b) stavebného zákona (č. 25/2025 Z. z.). Ohlásenie sa vyžaduje, ak sa má stavebnými prácami zhotoviť alebo umiestniť stavba na pozemku stavebníka „vo vzdialenosti menšej ako 2 m od hranice pozemku“. Z toho vyplývajú tri veci:
- Ide o podmienku ohlásenia, nie o súhlas. Slová „súhlas“ ani „sused“ sa v tomto ustanovení nenachádzajú. Súhlas suseda neuvádza ani zoznam príloh ohlásenia v § 63 ods. 2.
- Rozhoduje „menej ako 2 m“. Stavba vzdialená presne 2,00 m túto podmienku podľa znenia zákona nespĺňa. Pri vytyčovaní a stavbe však vznikajú odchýlky, preto odporúčame nechať si rezervu.
- Platí pre každú hranicu pozemku, nielen pre hranicu so susedovou záhradou, ale aj s cestou, chodníkom či poľom.
Susedným pozemkom je podľa § 7 ods. 2 pozemok so spoločnou hranicou s vaším pozemkom. Za susedný sa považuje aj vzdialenejší pozemok, ak stavba alebo jej prevádzka môže mať priamy vplyv na jeho doterajšie užívanie.
Od čoho sa 2 metre merajú
Zákon neurčuje, od ktorej časti stavby a k akej čiare sa vzdialenosť meria. Nasledujúce body sú preto prax a naše odporúčanie, nie znenie zákona:
- Od najbližšej časti stavby. Zvyčajne je to okraj strechy alebo odkvap, nie stena. Ak stena prístrešku stojí 2,3 m od hranice a strecha presahuje o 50 cm, okraj strechy je od hranice len 1,8 m. Podrobnosti v článku Odkvap pri hranici.
- Vrátane základov. Ak sú pätky alebo základová doska širšie ako stavba, odporúčame merať od nich.
- K hranici podľa katastrálnej mapy, nie k plotu. Starý plot nemusí stáť presne na hranici parcely. Pri stavbe blízko 2 m odporúčame dať hranicu vytýčiť geodetom. Pozri Hranica pozemku v katastri nesedí s plotom.
- Rovnaké číslo všade. Odstup zapíšte zhodne do situačného výkresu aj do tlačiva ohlásenia; rozpor môže viesť k výzve na doplnenie, počas ktorej lehota na vybavenie neplynie (§ 63 ods. 4).
Rok 2026 a 2027: kedy 2 metre rozhodujú o ohlásení
Novela č. 243/2026 Z. z. mení od 1. 1. 2027 práve to, pri ktorých drobných stavbách sa podmienky § 18 ods. 3 vrátane pravidla 2 metrov uplatňujú:
Každú prízemnú, podzemnú a lesnú drobnú stavbu (§ 2 ods. 4 písm. a) až c) treba ohlásiť vždy, aj 10 m od hranice. Pri garáži či domčeku teda 2 metre o ohlásení nerozhodujú, význam však majú pri posudzovaní práv suseda. O ohlásení rozhodujú pri ostatných drobných stavbách, najmä pri plote a prípojkách, preto sa plot na hranici ohlasuje.
Podmienky § 18 ods. 3 platia pre všetky drobné stavby. Otvorený prístrešok alebo pergolu ďalej ako 2 m od hranice neohlasujete, ak nesedí iná podmienka, napríklad budova s pevným základom alebo chránené územie (§ 18 ods. 5 písm. k). Ten istý prístrešok 1,5 m od hranice ohlásiť treba.
Pri stavbe tesne pri hranici teda ohlasujete v oboch rokoch. Všetky podmienky uvádza článok Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu, ostatné zmeny novely článok Stavebný zákon od 1. 1. 2027.
Prečo súhlas suseda odporúčame, hoci ho zákon nežiada
Úrad pri ohlásení posudzuje predložené podklady. Ak z nich zistí, že stavbou môžu byť dotknuté práva tretích osôb, napríklad suseda, oznámi vám, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Do 31. 12. 2026 zákon hovorí o právach, ktoré „by mohli byť dotknuté“, od 1. 1. 2027 o právach, ktoré „budú dotknuté“, a úrad musí uviesť dôvody.
Konanie o stavebnom zámere je náročnejšie ako ohlásenie: potrebujete dokumentáciu stavebného zámeru a sused, ktorého práva môžu byť priamo dotknuté, je účastníkom konania (§ 49 ods. 1 písm. c). Rozdiel opisuje článok Ohlásenie vs. stavebný zámer.
Písomný súhlas s popisom stavby je najjednoduchší spôsob, ako úradu ukázať, že sused o stavbe vie a nemá výhrady. Zárukou overenia projektu nie je, riziko odkázania na stavebný zámer však zmenšuje.
Súhlas pomáha aj prakticky. Úrad môže uložiť susedovi, aby strpel stavebné práce zo svojho pozemku, len v rozhodnutí o stavebnom zámere (§ 46 ods. 1). Pri ohlásení zákon takú možnosť neupravuje, takže ak budete pri stavbe tesne pri hranici potrebovať vstúpiť k susedovi, bez dohody sa nezaobídete.
Ak úrad projekt ohlásenej drobnej stavby v lehote 30 dní neoverí, predpokladá sa, že overovaciu doložku vydal (§ 63 ods. 6 a 7). Výnimku pre stavby bližšie ako 2 m od hranice zákon nerobí.
Koho súhlas a čo v ňom má byť
- Vlastník každej parcely, ku ktorej hranici bude stavba bližšie ako 2 m. Pri stavbe v rohu pozemku sú to často dvaja susedia.
- Všetci spoluvlastníci podľa listu vlastníctva, ak má susedná parcela viacerých vlastníkov. Ako ich zistiť, opisujú články Ako zistiť, kto vlastní susedný pozemok a Susedná parcela má viacerých vlastníkov.
- Vlastník cesty alebo chodníka, ak stavba stojí bližšie ako 2 m od hranice s nimi.
- Vaše vlastné parcely. Ak susedná parcela patrí tiež vám, súhlas od nikoho nepotrebujete. Či sa pravidlo 2 metrov uplatní aj na hranicu medzi dvoma vašimi parcelami, zákon výslovne nerieši; odporúčame to overiť na úrade.
Formu súhlasu zákon neupravuje. V praxi odporúčame, aby obsahoval meno a adresu suseda, číslo jeho parcely a katastrálne územie, popis stavby (druh, rozmery, výšku, materiál), vzdialenosť od hranice, situačný výkres podpísaný susedom ako prílohu, dátum a podpis. Hotový vzor nájdete v článku Súhlas suseda so stavbou: vzor.
Čo ak sused nesúhlasí
Nesúhlas suseda sám osebe neznamená, že stavať nemôžete. Máte niekoľko možností:
- Posunúť stavbu tak, aby celá vrátane strechy stála aspoň 2 m od hranice. Od roku 2027 tým pri stavbe, ktorá nespĺňa inú podmienku, odpadne aj ohlásenie.
- Upraviť stavbu, napríklad ju zmenšiť alebo otočiť sklon strechy, aby voda stekala na váš pozemok.
- Podať ohlásenie bez súhlasu s rizikom, že vás úrad odkáže na rozhodnutie o stavebnom zámere, v ktorom bude sused účastníkom konania.
Podrobnejšie v článku Sused nesúhlasí so stavbou.
Časté otázky
Potrebujem súhlas suseda, ak stavba stojí presne 2 m od hranice?
Zo zákona nie. Podmienka § 18 ods. 3 písm. b) sa týka vzdialenosti menšej ako 2 m a súhlas suseda zákon výslovne nevyžaduje ani pri nej. Keďže zákon neurčuje, od ktorej časti stavby sa vzdialenosť meria, odporúčame rátať od najbližšej časti vrátane presahu strechy a nechať si rezervu.
Treba súhlas suseda na plot na hranici pozemku?
Zákon ho výslovne nevyžaduje. Plot na hranici je však bližšie ako 2 m od hranice, preto ho treba ohlásiť v roku 2026 aj po 1. 1. 2027 (§ 18 ods. 3 písm. b). Súhlas suseda odporúčame priložiť, lebo plot na spoločnej hranici sa ho týka priamo.
Môžem od roku 2027 postaviť prístrešok 3 m od hranice bez ohlásenia?
Áno, ak je drobnou stavbou a nespĺňa žiadnu inú podmienku § 18 ods. 3, napríklad nejde o budovu s pevným základom, nestojí v chránenom území mimo zastavaného územia obce ani v ochrannom pásme vodárenského zdroja. Vtedy sa nevyžaduje ohlásenie ani rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 5 písm. k). Do 31. 12. 2026 ho však ohlásiť treba.
Potrebujem súhlas suseda aj pri stavbe ďalej ako 2 m od hranice?
Zákon ho nevyžaduje a pravidlo 2 metrov sa na takú stavbu nevzťahuje. Ak by však stavba mohla zasiahnuť do práv suseda, úrad môže aj pri nej postupovať podľa § 63 ods. 5. Vtedy odporúčame súhlas priložiť tiež.
Musí byť podpis suseda na súhlase úradne overený?
Stavebný zákon súhlas suseda ani jeho formu neupravuje, overený podpis teda nepredpisuje. Úradne overený podpis je však spoľahlivejší doklad, preto ho odporúčame. Čo uprednostňuje váš stavebný úrad, si overte vopred.
Staviate bližšie ako 2 m od hranice? Pripravíme spis aj súhlas na podpis
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.