Nariadenie odstránenia stavby: kedy hrozí
Odstránenie stavby hrozí najmä v piatich prípadoch, ktoré vymenúva § 74 ods. 8: zdevastovaná stavba, ktorú nemožno hospodárne obnoviť, dva prípady zrušeného rozhodnutia, stavba zhotovená nepovolenými stavebnými prácami a stavba v ochrannom alebo bezpečnostnom pásme energetického zariadenia bez súhlasu prevádzkovateľa. Rozhodnúť o ňom možno aj pri stavbe, ktorá nespĺňa technické požiadavky alebo bezprostredne ohrozuje bezpečnosť (§ 75 ods. 1). Pri drobných stavbách ide v praxi najčastejšie o stavbu bez overeného projektu; od 1. 1. 2027 ju stavebný inšpektorát nariadi odstrániť, len ak ju nemožno dodatočne povoliť. Odstraňuje sa na náklady vlastníka (§ 78 ods. 2).
Nariadenie odstránenia je najprísnejší nástroj, aký stavebný inšpektorát má. Zákon ho viaže na presne vymenované dôvody. Ako prebieha kontrola na mieste, opisuje článok Štátny stavebný dohľad, čo robiť s výzvou s lehotou 60 dní, článok Výzva stavebného inšpektorátu. Tu sa venujeme tomu, kedy odstránenie hrozí, čo nariadenie obsahuje a kto platí.
Päť dôvodov podľa § 74 ods. 8
Zákon hovorí, že stavebný inšpektorát „nariadi vlastníkovi stavby odstránenie“. Nepíše „môže nariadiť“. Ide o tieto stavby:
- Zdevastovaná stavba, ktorú nemožno hospodárne obnoviť (písm. a).
- Stavba so zrušeným rozhodnutím pre konštrukčnú chybu, teda stavba, na ktorú bolo zrušené rozhodnutie o stavebnom zámere alebo iné rozhodnutie stavebného úradu, lebo sa počas zhotovovania zistila vážna neodstrániteľná konštrukčná chyba a stavbu nemožno dokončiť (písm. b).
- Stavba so zrušeným rozhodnutím pre nález, ak sa počas zhotovovania na pozemku odkryl nález, pre ktorý stavbu nemožno dokončiť (písm. c).
- Stavba, zmena stavby alebo stavebná úprava zhotovená nepovolenými stavebnými prácami (písm. d). Od 1. 1. 2027 s doplnenou podmienkou, pozri box nižšie.
- Stavba v ochrannom alebo bezpečnostnom pásme energetického zariadenia postavená bez súhlasu jeho prevádzkovateľa alebo v rozpore s podmienkami, ktoré prevádzkovateľ určil (písm. e).
Písmená b) a c) sa viažu na zrušené rozhodnutie, preto sú pri bežnej drobnej stavbe skôr výnimkou. Pre drobné stavby sú podstatné najmä písmená d) a e).
Čo sú nepovolené stavebné práce
Za nepovolené sa považujú stavebné práce uskutočňované bez overeného projektu stavby alebo v rozpore s ním (§ 28 ods. 1). Pri drobnej stavbe je overeným projektom projekt stavby na ohlásenie s overovacou doložkou. Ak úrad projekt ohlásenej drobnej stavby do 30 dní neoverí, predpokladá sa, že doložku vydal (§ 63 ods. 6 a 7). Kto teda ohlásil a stavia podľa projektu, nepovolené práce nerobí.
Energetické pásmo: ohlásenie samo nestačí
Dôvod podľa písm. e) nerozlišuje, či sa stavba ohlasovala. Overenie projektu navyše nenahrádza súhlasy dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb podľa osobitných predpisov (§ 63 ods. 9). Ak cez pozemok vedie elektrické vedenie alebo plynovod, súhlas prevádzkovateľa si vyžiadajte ešte pred stavbou. Viac v článku Stavba v ochrannom pásme.
Stavbu zhotovenú nepovolenými stavebnými prácami inšpektorát nariadi odstrániť bez ďalšej podmienky (§ 74 ods. 8 písm. d). Výzvu s lehotou na preukázanie žiadosti o dodatočné povolenie toto znenie nepozná. Ak vlastník stavbu v lehote neodstráni, nasleduje výkon nariadenia a náklady náhradného výkonu inšpektorát vymáha od vlastníka (§ 74 ods. 9).
Odstránenie podľa písm. d) sa nariadi, len ak stavbu nemožno dodatočne povoliť podľa § 60, konanie o žiadosti bolo právoplatne zastavené alebo žiadosť bola právoplatne zamietnutá. Predchádza mu výzva s lehotou najmenej 60 dní (§ 74 ods. 9). Dodatočne povoliť možno len vymenované prípady (§ 60 ods. 4), pozri Ktoré stavby sa dajú od 2027 dodatočne povoliť. Vymáhanie nákladov sa presúva do § 74 ods. 10.
Nie každý nedostatok znamená búranie
Každá stavba musí po celý čas životnosti spĺňať technické požiadavky (§ 18 ods. 1), a to aj stavba, ktorá ohlásenie nepotrebovala. Ak ich nespĺňa, inšpektorát môže vlastníkovi nariadiť, aby v určenej lehote na vlastné náklady urobil nevyhnutné úpravy stavby alebo stavebného pozemku (§ 74 ods. 2). Do 31. 12. 2026 zákon hovorí o „základných požiadavkách na stavby“, od 1. 1. 2027 o „všeobecných stavebno-technických požiadavkách na výstavbu“. Takémuto nariadeniu predchádza výzva na nápravu zistených nedostatkov (§ 74 ods. 4).
Ak stavba požiadavky nespĺňa alebo bezprostredne ohrozuje bezpečnosť užívateľov a okolia, inšpektorát rozhodnutím vo verejnom záujme určí vlastníkovi uskutočniť neodkladné práce, prípadne odstrániť stavbu alebo uskutočniť jej zmenu (§ 75 ods. 1). Účastníkom konania je vlastník stavby, vlastník pozemku a susedia, ak sa ich nariadené práce priamo týkajú (§ 75 ods. 2).
Prehľad: situácia, čo hrozí a podľa čoho
| Situácia | Čo hrozí | Ustanovenie |
|---|---|---|
| Drobnú stavbu ste ohlásili a staviate podľa overeného projektu | nejde o nepovolené práce, dôvod podľa písm. d) nenastáva | § 28 ods. 1, § 63 ods. 7 |
| Stavba sa zhotovuje inak, než je v overenom projekte | výzva uviesť stavbu do súladu s overeným projektom v určenej lehote | § 73 ods. 1 |
| Stavba bez overeného projektu, hoci ho potrebovala | do 2026 nariadenie odstránenia; od 2027 najprv výzva s lehotou najmenej 60 dní, odstránenie, ak ju nemožno dodatočne povoliť | § 74 ods. 8 písm. d), ods. 9 (2027) |
| Stavba v ochrannom alebo bezpečnostnom pásme energetického zariadenia bez súhlasu prevádzkovateľa alebo v rozpore s jeho podmienkami | nariadenie odstránenia | § 74 ods. 8 písm. e) |
| Zdevastovaná stavba, ktorú nemožno hospodárne obnoviť | nariadenie odstránenia | § 74 ods. 8 písm. a) |
| Stavba nespĺňa technické požiadavky, aj keď ohlásenie nepotrebovala | výzva na nápravu, nariadenie nevyhnutných úprav; rozhodnutím aj odstránenie alebo zmena stavby | § 74 ods. 2 a 4, § 75 ods. 1 |
| Závadný stav stavby bezprostredne ohrozuje život ľudí a stavbu nemožno zachovať | výnimočne ústny príkaz a odstránenie bez prerokovania s vlastníkom | § 78 ods. 3 |
| Vlastník nariadenie v lehote nesplní | výkon rozhodnutia, náhradný výkon, vymáhanie nákladov | § 78 ods. 2, § 74 ods. 9 (2026) / ods. 10 (2027) |
Čo obsahuje nariadenie a kto platí
V nariadení odstránenia stavebný inšpektorát vlastníkovi určí (§ 78 ods. 1):
- lehotu na odstránenie stavby alebo jej zmeny,
- podmienky odstraňovania, najmä vzhľadom na okolité stavby a verejný priestor, odvoz odpadu a uvedenie miesta do pôvodného stavu,
- výšku zábezpeky ako predbežné náklady pre prípad náhradného plnenia v rámci výkonu rozhodnutia.
Vlastník musí stavbu v rozsahu nariadenia odstrániť na vlastné náklady v určenej lehote. Ak sa tak nestane, inšpektorát uskutoční výkon rozhodnutia podľa správneho poriadku (§ 78 ods. 2). Odstránenie potom urobí stavebný podnikateľ na základe zmluvy s inšpektorátom. Náklady na odstránenie a odvoz stavebného odpadu inšpektorát zaplatí vopred a následne ich vymáha od vlastníka (§ 74 ods. 9, od 1. 1. 2027 ods. 10). Nariadenie sa doručuje do vlastných rúk a zverejňuje sa na úradnej tabuli a webovom sídle (§ 75 ods. 4).
Ústny príkaz. Ak závadný stav stavby bezprostredne ohrozuje život ľudí a stavbu nemožno zachovať, inšpektorát môže výnimočne vydať ústny príkaz a zabezpečiť odstránenie bez prerokovania s vlastníkmi. Najneskôr do troch dní im písomne oznámi rozhodnutie a jeho dôvody a rozhodne o úhrade nákladov (§ 78 ods. 3).
Neznámy vlastník. Nariadenie sa doručí verejnou vyhláškou (§ 75 ods. 4). Keď je vykonateľné, inšpektorát stavbu odstráni náhradným výkonom na vlastné náklady. Ak sa vlastník zistí dodatočne, náklady vymáha od neho alebo od jeho právneho nástupcu. Právo vymáhať náklady zaniká uplynutím desiatich rokov odo dňa vykonateľnosti nariadenia (§ 78 ods. 4).
Nariadenie smeruje k vlastníkovi stavby, preto sa môže týkať aj toho, kto stavbu kúpil alebo zdedil. Pokuta je samostatná vec: priestupky prejednáva tiež stavebný inšpektorát (§ 14 ods. 2 písm. b). Sadzby nájdete v článku Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.
Ak s nariadením nesúhlasíte alebo je vec sporná, riaďte sa poučením, ktoré nariadenie obsahuje, a poraďte sa s advokátom.
Najlacnejšia ochrana: ohlásiť stavbu vopred
Dôvod, ktorý sa pri drobných stavbách v praxi vyskytuje najčastejšie, teda stavba bez overeného projektu, sa dá vopred vylúčiť. Stavbu, ktorá ohlásenie potrebuje, ohláste pred začatím prác a stavajte podľa overeného projektu. Úrad má ohlásenie vybaviť do 30 dní (§ 63 ods. 6).
Do 31. 12. 2026 sa ohlasuje každá prízemná, podzemná a lesná drobná stavba. Od 1. 1. 2027 len vtedy, ak sedí niektorá z podmienok § 18 ods. 3, napríklad stavba bližšie ako 2 m od hranice pozemku alebo budova s pevným základom. Prehľad nájdete v článku Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie, postup v sprievodcovi Ohlásenie drobnej stavby a pri konkrétnej stavbe na stránkach ohlásenie garáže a ohlásenie záhradného domčeka.
Časté otázky
Môže inšpektorát nariadiť odstránenie drobnej stavby, ktorú som ohlásil?
Ak staviate podľa overeného projektu, nejde o nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1), takže dôvod podľa § 74 ods. 8 písm. d) nenastáva. Overenie projektu však nenahrádza súhlasy podľa osobitných predpisov (§ 63 ods. 9). Stavbu v ochrannom alebo bezpečnostnom pásme energetického zariadenia bez súhlasu prevádzkovateľa inšpektorát nariadi odstrániť aj tak (§ 74 ods. 8 písm. e).
Kto platí odstránenie stavby?
Vlastník stavby. Musí ju odstrániť na vlastné náklady v lehote určenej v nariadení (§ 78 ods. 2). Ak to neurobí, odstránenie urobí na základe zmluvy s inšpektorátom stavebný podnikateľ, inšpektorát náklady zaplatí vopred a potom ich vymáha od vlastníka (§ 74 ods. 9, od 1. 1. 2027 ods. 10). V nariadení inšpektorát určí aj výšku zábezpeky pre tento prípad (§ 78 ods. 1 písm. c).
Príde pred nariadením odstránenia vždy výzva?
Nie vždy. Výzvu s lehotou najmenej 60 dní na preukázanie žiadosti o dodatočné povolenie zavádza až znenie od 1. 1. 2027, a to len pri stavbe zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami (§ 74 ods. 8 písm. d) a ods. 9). Pri bezprostrednom ohrození života ľudí môže inšpektorát výnimočne vydať ústny príkaz na odstránenie bez prerokovania s vlastníkom (§ 78 ods. 3).
Čo ak vlastník stavby nie je známy?
Nariadenie sa doručí verejnou vyhláškou (§ 75 ods. 4). Keď je vykonateľné, inšpektorát stavbu odstráni náhradným výkonom na vlastné náklady. Ak sa vlastník zistí neskôr, náklady vymáha od neho alebo od jeho právneho nástupcu. Toto právo zaniká po desiatich rokoch odo dňa vykonateľnosti nariadenia (§ 78 ods. 4).
Môže hroziť odstránenie aj stavbe, ktorú od roku 2027 netreba ohlásiť?
Ak zákon ohlásenie nevyžaduje (§ 18 ods. 5 písm. k), podľa nášho výkladu nejde o nepovolené stavebné práce. Aj takáto stavba však musí po celý čas životnosti spĺňať všeobecné stavebno-technické požiadavky (§ 18 ods. 1). Ak ich nespĺňa, inšpektorát môže nariadiť úpravy a v krajnom prípade rozhodnúť aj o odstránení alebo zmene stavby (§ 74 ods. 2, § 75 ods. 1). Dôvod podľa § 74 ods. 8 písm. e) pri energetických zariadeniach nerozlišuje, či sa stavba ohlasovala.
Staviate alebo plánujete stavať? Ohláste stavbu vopred, spis pripravíme na kľúč
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.