Stavba v ochrannom pásme: voda, liečivé pramene, cesty, vedenia
Áno, aj v ochrannom pásme môžete drobnú stavbu postaviť, ak dodržíte podmienky toho, kto pásmo chráni, a ak stavbu ohlasujete, priložíte jeho stanovisko alebo vyjadrenie. Dôvodom na ohlásenie podľa § 18 ods. 3 je však len ochranné pásmo chráneného územia (písm. g) a ochranné pásmo vodárenského zdroja, prírodného liečivého alebo minerálneho zdroja (písm. i); pásmo cesty, elektrického vedenia, plynovodu či vodovodu nie. Aj tam však počítajte s vyjadrením či súhlasom správcu; stavbu v pásme energetického zariadenia postavenú bez súhlasu prevádzkovateľa stavebný inšpektorát nariadi odstrániť (§ 74 ods. 8 písm. e).
Ochranné pásmo je územie okolo vedenia, cesty, prameňa či chráneného územia, v ktorom platia obmedzenia. Zriaďujú ho osobitné predpisy, napríklad energetický, cestný a vodný zákon, kúpeľný zákon či zákon o ochrane prírody. Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) šírku pásiem ani obmedzenia v nich neurčuje. Rieši, kedy pásmo znamená ohlásenie, kto sa k stavbe vyjadruje a čo hrozí, ak to stavebník obíde.
Ktoré ochranné pásma spúšťajú ohlásenie
Zoznam podmienok ohlásenia v § 18 ods. 3 spomína ochranné pásma len na dvoch miestach:
- Písm. g): stavebné práce „v chránenom území mimo zastavaného územia obce alebo v ochrannom pásme chráneného územia“. Ide o územia ochrany prírody, napríklad chránenú krajinnú oblasť či národný park. Podľa nášho výkladu sa obmedzenie „mimo zastavaného územia obce“ vzťahuje len na samotné chránené územie, nie na jeho ochranné pásmo.
- Písm. i): stavebné práce „na pobrežnom pozemku, v inundačnom území s retenčným potenciálom a v ochrannom pásme vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja“.
Pásma ciest, dráh, elektrických vedení, plynovodov, vodovodov a kanalizácií ani ochranné pásmo pamiatky (pozri Drobná stavba v pamiatkovej zóne) medzi podmienkami nie sú. Táto časť písm. g) a i) sa od 1. 1. 2027 nemení, mení sa však, na ktoré stavby sa podmienky vzťahujú.
| Druh pásma | Spúšťač ohlásenia podľa § 18 ods. 3? | Kto sa vyjadruje (všeobecne) |
|---|---|---|
| Ochranné pásmo vodárenského zdroja | áno, písm. i) | orgán štátnej vodnej správy; v praxi aj prevádzkovateľ zdroja |
| Ochranné pásmo prírodného liečivého alebo minerálneho zdroja | áno, písm. i) | v praxi Inšpektorát kúpeľov a žriediel |
| Ochranné pásmo chráneného územia | áno, písm. g) | orgán ochrany prírody |
| Pobrežný pozemok, inundačné územie (nie sú pásmom, ale sú v tom istom písmene) | áno, písm. i) | orgán štátnej vodnej správy, v praxi aj správca toku |
| Ochranné pásmo cesty alebo dráhy | nie | správca cesty či dráhy ako dotknutá právnická osoba (§ 22 ods. 1 písm. a) |
| Ochranné a bezpečnostné pásmo elektrického vedenia, plynovodu | nie | prevádzkovateľ ako dotknutá právnická osoba; bez jeho súhlasu hrozí odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. e) |
| Ochranné pásmo vodovodu, kanalizácie, telekomunikačného vedenia | nie | vlastník alebo prevádzkovateľ siete ako dotknutá právnická osoba |
| Ochranné pásmo pamiatky | nie | v praxi krajský pamiatkový úrad |
Dotknutý orgán chráni záujem podľa osobitného predpisu a vydáva záväzné stanovisko aj k ohláseniu (§ 21 ods. 2 a ods. 3 písm. d). Vlastník, správca alebo prevádzkovateľ dopravnej stavby či siete je dotknutou právnickou osobou a vydáva záväzné vyjadrenie (§ 22 ods. 1 písm. a a ods. 3). Príslušný úrad pre váš pozemok vám povie obec.
Prízemnú, podzemnú a lesnú drobnú stavbu podľa § 2 ods. 4 písm. a) až c) ohlasujete vždy, v pásme aj mimo neho. Podmienky § 18 ods. 3 vrátane pásiem v písm. g) a i) rozhodujú len pri ostatných drobných stavbách, napríklad plote či prípojke, a pri stavebných úpravách.
Podmienky § 18 ods. 3 platia pre všetky drobné stavby a stavebné úpravy. Kôlňa v ochrannom pásme vodárenského zdroja sa ohlasuje, otvorená pergola (podľa nášho výkladu nie je budovou) v ochrannom pásme cesty, ktorá stojí aspoň 2 m od hranice a nespĺňa inú podmienku, nie (§ 18 ods. 5 písm. k). Pásmo tým nezmizne a pravidlá osobitných predpisov platia aj bez ohlásenia.
Všetky podmienky ohlásenia prehľadne vysvetľuje článok Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie.
Pásmo cesty a sietí: ohlásenie nespúšťa, vyjadrenie áno
Ak drobnú stavbu ohlasujete, prílohou sú okrem projektu záväzné stanoviská dotknutých orgánov a vyjadrenia dotknutých právnických osôb, ktorých sa stavebné práce týkajú (§ 63 ods. 2). Pergola pod elektrickým vedením či kôlňa nad vodovodom sa správcu siete týka. Vyjadrenie vydá do 30 dní, pri zložitých stavbách najviac do 60 dní; ak mlčí, predpokladá sa, že nemá pripomienky (§ 22 ods. 5).
Projekt úrad overí, len ak sú záväzné stanoviská súhlasné (§ 63 ods. 6), a overenie nenahrádza súhlasy podľa osobitných predpisov (§ 63 ods. 9). Od 1. 1. 2027 sa podmienky zo stanovísk a vyjadrení overením projektu stávajú pre stavebníka záväznými.
Pri energetických zariadeniach zákon ide najďalej: stavebný inšpektorát nariadi odstránenie stavby postavenej „v ochrannom pásme alebo v bezpečnostnom pásme energetického zariadenia bez súhlasu prevádzkovateľa energetického zariadenia alebo v rozpore s podmienkami“, ktoré prevádzkovateľ určil (§ 74 ods. 8 písm. e). Platí to v roku 2026 aj od 2027 a ustanovenie nerozlišuje, či sa stavba ohlasovala. Ak cez pozemok vedie elektrické vedenie alebo plynovod, súhlas prevádzkovateľa si preto vyžiadajte vždy.
Pri ceste pred domom pozri Plot do ulice, pri vecnom bremene pre sieť Pozemok s vecným bremenom.
Ako zistiť, či je pozemok v ochrannom pásme
V praxi nestačí pozrieť sa na jedno miesto. Odporúčame postupovať takto:
- Rozhliadnite sa. Vodiče nad pozemkom, trafostanica, označníky plynovodu, šachty, cesta, železnica či potok sú prvým signálom.
- Vyžiadajte si vyjadrenia správcov sietí o existencii ich zariadení: elektrina, plyn, voda a kanalizácia, telekomunikácie. Údaje o sieťach musia viesť v informačnom systéme (§ 22 ods. 2); v praxi mnohí prijímajú žiadosti cez online formulár.
- Spýtajte sa na obci. Ochranné pásma bývajú v praxi zakreslené v grafickej časti územného plánu. Spýtajte sa aj na kúpeľné územie, vodárenské zdroje a chránené územia v okolí. Pýtajte sa písomne a uveďte číslo parcely.
- Pozrite mapu ZBGIS. Okrem katastrálnej mapy v nej zapnete aj niektoré tematické vrstvy. Sú orientačné: nie každé pásmo tam nájdete a rozhoduje stanovisko či vyjadrenie toho, kto pásmo spravuje. Pozri Ako nájsť číslo parcely na mape ZBGIS.
- Pozrite list vlastníctva. Ochranné pásmo tam spravidla nenájdete, vecné bremeno pre vedenie alebo potrubie však môže byť zapísané v časti ťarchy.
Pásmo zistite skôr, ako dáte robiť projekt; podmienky správcu môžu stavbu posunúť.
Ilustračný príklad: pergola v kúpeľnom meste
Majiteľ domu v kúpeľnom meste chce na záhrade pergolu na štyroch pätkách a pozemok leží v ochrannom pásme prírodného liečivého zdroja.
- Ohlásenie: v roku 2026 sa pergola ako prízemná drobná stavba ohlasuje tak či tak, od 1. 1. 2027 práve pre pásmo (§ 18 ods. 3 písm. i).
- Stanovisko: k ochranným pásmam prírodných liečivých a minerálnych zdrojov sa v praxi vyjadruje Inšpektorát kúpeľov a žriediel. Jeho stanovisko je prílohou ohlásenia (§ 63 ods. 2).
- Projekt: odporúčame, aby zo situačného výkresu aj rezu jasne vyplývala poloha pergoly, hĺbka pätiek a to, kam pôjde dažďová voda, aby mal orgán z čoho posúdiť zásah do terénu.
- Ostatné: ak cez záhradu vedú aj siete, napríklad vodovod či elektrické vedenie, pribudnú vyjadrenia ich správcov.
Ako vyzerá spis pergoly, ukazuje Hliníková lamelová pergola: ako vyzerá spis, pozri aj Ohlásenie pergoly.
Chránené územie, potok a záplavové územie
Chránené územie a jeho pásmo rozoberá článok Drobná stavba v CHKO alebo národnom parku. Pobrežný pozemok a inundačné územie s retenčným potenciálom nie sú ochranné pásma, sú však v tom istom písm. i), takže tiež znamenajú ohlásenie; pozri Pozemok pri potoku a v záplavovom území. Pri pozemku za obcou pomôže Pozemok mimo zastavaného územia obce.
Svojpomoc v ochrannom pásme a pokuty
Stavebný zákon medzi priestupky výslovne zaraďuje, ak niekto „uskutočňuje svojpomocou stavebné práce v chránenom území alebo v ochrannom pásme“. Znenie nehovorí, či ide len o práce bez potrebných súhlasov. Odporúčame začať až s overeným projektom a všetkými stanoviskami a zabezpečiť odborné vedenie prác (§ 26 ods. 3), pozri Stavebný dozor pri drobnej stavbe.
Ide o priestupok podľa § 79 ods. 5 písm. a); stavebný inšpektorát uloží pokutu od 30 € do 200 000 € (§ 79 ods. 6 písm. e).
Ten istý skutok je v § 79 ods. 4 písm. f) a pokuta je od 100 € do 30 000 € (§ 79 ods. 5 písm. d). Pri opakovaní alebo neodstránení protiprávneho stavu možno uložiť až dvojnásobok (§ 79 ods. 6).
Pri energetickom zariadení navyše hrozí odstránenie stavby (§ 74 ods. 8 písm. e). Ďalšie sankcie: Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.
Časté otázky
Treba ohlásiť drobnú stavbu v ochrannom pásme elektrického vedenia?
Samotné pásmo vedenia medzi podmienkami § 18 ods. 3 nie je. Do 31. 12. 2026 sa prízemná, podzemná a lesná drobná stavba ohlasuje vždy, od 1. 1. 2027 len pri inej podmienke, napríklad pri odstupe menšom ako 2 m od hranice. Súhlas prevádzkovateľa si vyžiadajte v každom prípade: stavbu v pásme energetického zariadenia postavenú bez neho alebo v rozpore s jeho podmienkami stavebný inšpektorát nariadi odstrániť (§ 74 ods. 8 písm. e).
Ktoré ochranné pásma sú dôvodom na ohlásenie?
Ochranné pásmo chráneného územia (§ 18 ods. 3 písm. g) a ochranné pásmo vodárenského zdroja, prírodného liečivého zdroja alebo prírodného minerálneho zdroja (písm. i). V tom istom písmene sú aj pobrežný pozemok a inundačné územie s retenčným potenciálom. Pásma ciest, dráh, energetických vedení, plynovodov, vodovodov a kanalizácií dôvodom na ohlásenie nie sú.
Ako zistím, či je môj pozemok v ochrannom pásme?
Vyžiadajte si vyjadrenia správcov sietí o existencii ich zariadení, spýtajte sa na obci na územný plán a pásma v okolí a pozrite si tematické vrstvy na mape ZBGIS. Mapy berte ako orientačné; rozhoduje stanovisko alebo vyjadrenie toho, kto pásmo spravuje.
Kto sa vyjadruje k stavbe v ochrannom pásme liečivého prameňa?
V praxi Inšpektorát kúpeľov a žriediel. Jeho stanovisko je prílohou ohlásenia (§ 63 ods. 2) a úrad overí projekt, len ak sú záväzné stanoviská súhlasné (§ 63 ods. 6). Ohlásenie sa v tomto pásme vyžaduje v roku 2026 aj od 1. 1. 2027 (§ 18 ods. 3 písm. i).
Môžem v ochrannom pásme stavať svojpomocou?
Zákon svojpomocné práce v ochrannom pásme uvádza medzi priestupkami: do 31. 12. 2026 s pokutou od 30 € do 200 000 € (§ 79 ods. 5 a ods. 6 písm. e), od 1. 1. 2027 od 100 € do 30 000 € (§ 79 ods. 4 písm. f a ods. 5 písm. d). Odporúčame začať až s overeným projektom, všetkými stanoviskami a s odborným vedením prác (§ 26 ods. 3).
Staviate v ochrannom pásme? Pripravíme vám kompletný spis
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.