Pasport stavby: čo to je a kedy ho úrad chce
Pasport stavby je zjednodušená dokumentácia skutočného zhotovenia stavby a stavebný inšpektorát ho môže od vlastníka chcieť vtedy, keď dokumentácia stavby nebola vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave a úplnú dokumentáciu netreba (do 31. 12. 2026 § 74 ods. 10, od 1. 1. 2027 § 74 ods. 11). Týka sa teda najmä starších stavieb bez papierov a stavbu nepovoľuje. Pri novej drobnej stavbe máte dokumentáciu od začiatku: overený projekt s overovacou doložkou (§ 63 ods. 7).
O pasporte sa najčastejšie hovorí pri starých garážach, kôlňach či chatách, ku ktorým sa nenašiel ani jeden výkres. Nový stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) mu venuje len dve vety. Pozrime sa, čo z nich vyplýva a čo nie.
Čo presne hovorí zákon
Ak dokumentácia stavby nebola vyhotovená, nezachovala sa alebo nie je v náležitom stave, stavebný inšpektorát môže od vlastníka stavby žiadať, aby obstaral dokumentáciu skutočného zhotovenia stavby. Ak úplná dokumentácia nie je nevyhnutná, inšpektorát určí, že postačuje zjednodušená dokumentácia, teda pasport stavby (§ 74 ods. 10, od 1. 1. 2027 ods. 11).
Dokumentácia skutočného zhotovenia je textové a grafické zdokumentovanie toho, ako bola stavba naozaj zhotovená (§ 10 ods. 4, od 1. 1. 2027 § 10 ods. 3). Bežne vzniká na konci výstavby ako podklad na kolaudáciu. Pasport je jej zjednodušená podoba pre prípady, keď takýto podklad chýba alebo sa nedá použiť.
Zákon vymenúva tri situácie:
- Dokumentácia nebola vyhotovená. Napríklad stavba vznikla svojpomocne a nikto k nej nekreslil výkresy.
- Nezachovala sa. Výkresy sa stratili doma alebo sa nenašli v archíve stavebného úradu.
- Nie je v náležitom stave. Zákon to bližšie nevysvetľuje; podľa nášho výkladu ide napríklad o neúplné či nečitateľné výkresy alebo o dokumentáciu, ktorá nezodpovedá tomu, čo na pozemku naozaj stojí.
Kto pasport chce: stavebný inšpektorát, nie obec
Keď sa povie „úrad chce pasport“, v skutočnosti ide o regionálny úrad ako stavebný inšpektorát, ktorý vykonáva štátny stavebný dohľad (§ 14 ods. 2). Obec ako stavebný úrad mu pri tom poskytuje súčinnosť (§ 15 ods. 5 písm. g). Ako prebieha samotná kontrola na mieste, opisuje článok Štátny stavebný dohľad: ako prebieha kontrola.
Zákon hovorí, že inšpektorát pasport žiadať môže. Nejde o povinnosť, ktorú by mal každý vlastník starej stavby splniť sám od seba, a zákon ani neuvádza, že by ste ho mali mať pripravený vopred. Vlastník však musí inšpektorovi umožniť nazrieť do dokumentácie stavby (§ 71 ods. 7). Ak nie je čo ukázať, prichádza na rad práve pravidlo o pasporte.
Inšpektorát môže vlastníka vyzvať, aby obstaral dokumentáciu skutočného zhotovenia (§ 74 ods. 10). Priestupok podľa § 79 ods. 2 písm. g) však zákon viaže na prípad, keď obstaranie tejto dokumentácie nariadil stavebný úrad; pokuta 30 až 3 000 € (§ 79 ods. 6 písm. b). Znenia oboch ustanovení sa teda celkom nezhodujú.
Inšpektorát môže vlastníkovi obstaranie dokumentácie nariadiť (§ 74 ods. 11). Priestupkom je, ak ju vlastník neobstará, hoci jej obstaranie nariadil stavebný inšpektorát (§ 79 ods. 2 písm. e); pokuta 30 až 3 000 € (§ 79 ods. 5 písm. b). Pravidlá sa tak zjednocujú.
Čo pasport obsahuje a kto ho vypracuje
Obsah. Zákon pasport len označuje ako zjednodušenú dokumentáciu a jeho obsah nevymenúva. Podrobnosti o obsahu a rozsahu dokumentácie stavby má podľa zákona ustanoviť vykonávací predpis Úradu pre územné plánovanie a výstavbu (§ 83 písm. b). Rozhodujúce v konkrétnom prípade bude, čo inšpektorát vo svojej písomnosti určí. Ak tam rozsah nie je jasný, odporúčame sa ho na inšpektoráte spýtať ešte predtým, ako niekoho objednáte.
Kto ho vypracuje. Paragraf 74 to neurčuje. Pri bežnej dokumentácii skutočného zhotovenia ku kolaudácii zákon ukladá jej vypracovanie zabezpečiť zhotoviteľovi stavby (§ 32 ods. 3) a geodetickú časť vyhotovuje geodet (§ 40 ods. 3 písm. h). Podľa nášho výkladu je pasport odborná práca pre oprávnenú osobu, typicky projektanta, a ak treba stavbu zamerať, aj geodeta.
Lehota a cena. Lehotu ani cenu § 74 neupravuje. Ak inšpektorát lehotu určí, nájdete ju v jeho písomnosti; cenu si dohodnete s tým, kto pasport vypracuje.
Pasport nie je povolenie
Pasport opisuje, čo na pozemku stojí. Zákon nikde neuvádza, že by obstaraním pasportu stavba získala povolenie alebo že by sa tým zlegalizovala. Ak stavba vznikla bez povolenia, rieši sa to samostatne a rozhoduje, kedy vznikla:
- Postavená do 31. 3. 2025: posudzuje sa podľa starých predpisov a vlastník môže podať žiadosť do 31. 3. 2029, od 1. 1. 2027 do 31. 12. 2040 (§ 84 ods. 7). Podrobnosti v článku Stavby postavené do 31. 3. 2025: lehota na legalizáciu do roku 2040.
- Práce od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 bez overeného projektu: od 1. 1. 2027 ich možno dodatočne povoliť rozhodnutím o stavebnom zámere len vo vymenovaných prípadoch (§ 18 ods. 2, § 60 ods. 4). K takej žiadosti sa prikladá dokumentácia skutočného zhotovenia stavby (§ 50 ods. 3 v znení od 1. 1. 2027); o pasporte zákon na tomto mieste nehovorí. Viac v článku Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia.
Výsledok žiadneho z týchto konaní vopred nikto nezaručí.
Staršie stavby a rok 2027
Od 1. 1. 2027 zákon výslovne uvádza, že ustanovenia § 71 až 75 a § 77 sa primerane použijú na výkon štátneho stavebného dohľadu aj na stavby povoľované, uskutočňované alebo užívané podľa predpisov platných do 31. 3. 2025 (§ 84a ods. 2). Patrí medzi ne aj § 74, inšpektorát teda môže pasport žiadať aj pri starej garáži či chatke. Do konca roka 2026 takéto výslovné pravidlo v zákone nie je.
Ak takú stavbu kupujete, predávate alebo dedíte, doklady si vypýtajte alebo pripravte včas. Vlastník stavby je povinný dokumentáciu o stavbe aktualizovať a pri zmene vlastníka ju odovzdať novému vlastníkovi (§ 45 ods. 2 písm. f). Na čo myslieť pri prevode, rozoberajú články Kupujete dom so starým prístreškom alebo garážou a Zdedili ste pozemok so starou chatkou.
Pri novej drobnej stavbe máte dokumentáciu od prvého dňa
Pasport rieši stavby, ku ktorým dokumentácia chýba. Pri drobnej stavbe, ktorú ohlásite, takáto situácia podľa nášho výkladu nevznikne, ak staviate podľa projektu a doklady si odložíte:
- Projekt je povinnou prílohou ohlásenia (§ 63 ods. 2). Ako vyzerá, opisuje článok Projekt stavby na ohlásenie: čo obsahuje.
- Úrad ho overí overovacou doložkou (§ 63 ods. 6 a 7). Ak projekt drobnej stavby do 30 dní neoverí, predpokladá sa, že doložku vydal (§ 63 ods. 7). Viac v článku Overovacia doložka: čo to je a ako dlho platí.
- Kópia ostáva aj u úradu. Ohlásenie a projekt v listinnej podobe úrad bezodkladne prevedie do elektronickej formy a uloží do informačného systému (§ 63 ods. 3). Od 1. 1. 2027, ak úrad projekt v lehote neoverí, doplní ho v systéme o overovaciu doložku (§ 63 ods. 7).
- Stavajte podľa overeného projektu. Práce v rozpore s ním zákon považuje za nepovolené (§ 28 ods. 1) a dokumentácia by potom nezodpovedala skutočnosti.
Ohlasuje sa každá prízemná, podzemná aj lesná drobná stavba (§ 18 ods. 3), pri riadne ohlásenej stavbe teda overený projekt máte vždy. Pre právnych nástupcov stavebníka zákon výslovne uvádza ako záväzné len rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2).
Overený projekt stavby na ohlásenie je výslovne záväzný aj pre právnych nástupcov stavebníka (§ 18 ods. 2), napríklad pre kupujúceho či dediča. Drobná stavba, ktorá nespĺňa žiadnu podmienku § 18 ods. 3, sa neohlasuje (§ 18 ods. 5 písm. k); vtedy odporúčame uschovať si aspoň náčrt s rozmermi a odstupmi a fotografie.
Ak staviate alebo plánujete stavať, ohláste stavbu vopred. Overený projekt je dokument, ktorý pri kontrole aj pri predaji ukážete a ktorý netreba dodatočne zostavovať. Postup ohlásenia nájdete v sprievodcovi Ohlásenie drobnej stavby, pri garáži na stránke Ohlásenie garáže.
Časté otázky
Nariaďuje pasport obec ako stavebný úrad?
Nie. Podľa § 74 Stavebného zákona o pasporte rozhoduje stavebný inšpektorát, teda regionálny úrad, ktorý vykonáva štátny stavebný dohľad (§ 14 ods. 2). Obec mu poskytuje súčinnosť (§ 15 ods. 5 písm. g).
Zlegalizuje pasport stavbu, ktorá nemá povolenie?
Nie. Pasport len opisuje, čo naozaj stojí, a zákon nikde neuvádza, že by stavbu povoľoval. Legalizácia stavby postavenej do 31. 3. 2025 je samostatné konanie podľa starých predpisov (§ 84 ods. 7) a výsledok vopred nikto nezaručí.
Kto môže pasport vypracovať?
Paragraf 74 to neurčuje. Dokumentáciu skutočného zhotovenia ku kolaudácii zabezpečuje zhotoviteľ (§ 32 ods. 3) a jej geodetickú časť geodet (§ 40 ods. 3 písm. h). Podľa nášho výkladu patrí pasport oprávnenej osobe, typicky projektantovi, pri zameraní geodetovi. Rozsah si overte priamo u inšpektorátu.
Budem potrebovať pasport k novej garáži, ktorú ohlásim?
Podľa nášho výkladu nie, ak staviate podľa overeného projektu a doklady si uschováte. Pasport prichádza na rad, keď dokumentácia chýba alebo nie je v náležitom stave. Pri ohlásenej stavbe máte overený projekt s overovacou doložkou (§ 63 ods. 7), od 1. 1. 2027 výslovne záväzný aj pre nového vlastníka (§ 18 ods. 2).
Môže inšpektorát chcieť pasport aj k stavbe spred roku 2025?
Od 1. 1. 2027 áno. Ustanovenia § 71 až 75 a § 77 sa primerane použijú na výkon štátneho stavebného dohľadu aj na stavby povoľované, uskutočňované alebo užívané podľa predpisov platných do 31. 3. 2025 (§ 84a ods. 2), teda aj pravidlo o pasporte v § 74 ods. 11.
Staviate novú drobnú stavbu? Ohláste ju vopred, spis pripravíme na kľúč
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.