Kupujete dom so starým prístreškom alebo garážou: na čo si dať pozor

S domom kupujete aj právny stav garáže, prístrešku či kôlne. Tento článok je písaný z pohľadu kupujúceho; ak dom predávate, pozrite si článok Predávate dom so starou garážou alebo prístreškom? Toto si preverte.

Prečo to má riešiť kupujúci

Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) sa pri nepovolených stavbách obracia na vlastníka stavby, nie na toho, kto ju kedysi postavil. Odstránenie stavby zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami nariaďuje stavebný inšpektorát vlastníkovi stavby (§ 74 ods. 8 písm. d) a ten ju odstraňuje na vlastné náklady (§ 78 ods. 2). Aj žiadosť o legalizáciu staršej stavby podáva vlastník (§ 84 ods. 7). Po prevode to teda budete riešiť vy. Od 1. 1. 2027 sa pravidlá štátneho stavebného dohľadu výslovne použijú aj na stavby povolené, zhotovené alebo užívané podľa predpisov platných do 31. 3. 2025 (§ 84a ods. 2).

Nie je to dôvod na paniku: na staršie stavby zákon pamätá dlhou lehotou na legalizáciu. Dôležité je vedieť o probléme pred podpisom a zohľadniť ho v cene aj v zmluve. Či a komu hrozí pokuta, vysvetľuje článok Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.

Ako preveriť, či stavba bola povolená alebo ohlásená

Vypýtajte si doklady od predávajúceho

• Stavba z obdobia od 1. 4. 2025: drobná stavba má mať overený projekt stavby na ohlásenie s overovacou doložkou (§ 63 ods. 6), väčšia stavba rozhodnutie o stavebnom zámere. Viac v článku Overovacia doložka: čo to je a ako dlho platí.
• Stavba spred 1. 4. 2025: vznikala podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Pri drobnej stavbe v praxi býva dokladom písomné oznámenie stavebného úradu, že proti ohlásenej stavbe nemá námietky, pri väčšej garáži stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie. Právne vzťahy založené rozhodnutiami podľa doterajších predpisov zostávajú zachované (§ 84 ods. 1).

Nie každá stará stavba povolenie potrebovala; posudzuje sa podľa predpisov platných do 31. 3. 2025 (§ 84 ods. 7). Pýtajte si aj výkresy s rozmermi a umiestnením. Doklad kryje len to, čo sa naozaj povolilo alebo ohlásilo: práce bez overeného projektu alebo v rozpore s ním zákon považuje za nepovolené (§ 28 ods. 1). Ak bol ohlásený otvorený prístrešok a dnes z neho je uzavretá garáž, samotný papier nestačí.

Ak doklady chýbajú: stavebný úrad

Stavebným úradom je spravidla obec (pozri Ktorý stavebný úrad vybavuje ohlásenie). Spisy k starším stavbám sa v praxi hľadajú v archíve obce alebo spoločného obecného úradu. Najjednoduchšie je, ak o kópie požiada predávajúci ako vlastník, prípadne vás písomne splnomocní. Spýtajte sa aj, či k nehnuteľnosti neprebieha nejaké konanie. O výzve stavebného inšpektorátu vie najlepšie predávajúci, preto si od neho vypýtajte písomné vyjadrenie.

Kataster a vek stavby

List vlastníctva si pozrite pri každej kúpe (pozri List vlastníctva pre stavebný úrad). O povolení garáže či prístrešku vám však spravidla nič nepovie, lebo drobné stavby sa do katastra zvyčajne nezapisujú; výnimkou býva budova so súpisným číslom (viac v článku Zapisuje sa drobná stavba do katastra?). Ak stavba na liste vlastníctva nie je, samo osebe to neznamená, že je nepovolená.

Zistite, kedy stavba vznikla, lebo od toho závisí, podľa akých pravidiel sa bude riešiť. Pomôžu faktúry, fotografie s dátumom či staršie letecké snímky. Preverte aj samotný dom: od 1. 1. 2027 sa dodatočné povolenie garáže či prístrešku z rokov 2025 a 2026 viaže na hlavnú stavbu, ktorá sa považuje za postavenú v súlade s predpismi (§ 60 ods. 4).

Overený projekt platí aj pre nového vlastníka

Doklady si pri kúpe nechajte odovzdať. Overený projekt viaže aj vás:

Čo ak stavba povolenie nemá

Rozhoduje, kedy stavba vznikla. Stavby postavené do 31. 3. 2025 sa posudzujú podľa starých predpisov; vlastník môže požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie do 31. 3. 2029, od 1. 1. 2027 do 31. 12. 2040 (§ 84 ods. 7), viac v článku Stavby postavené do 31. 3. 2025: lehota na legalizáciu do roku 2040. Práce od 1. 4. 2025 do 31. 12. 2026 bez overeného projektu možno od 1. 1. 2027 dodatočne povoliť len vo vymenovaných prípadoch, najmä pri príslušenstve rodinného domu postaveného v súlade s predpismi (§ 18 ods. 2, § 60 ods. 4); rozoberá ich článok Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia. Celý prehľad: Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia.

Pre kupujúceho je dôležité, že legalizácia nie je otázka pár dní. Treba dokumentáciu skutočného stavu, stanoviská dotknutých orgánov a rozhodnutie úradu a výsledok vopred nikto nezaručí. Ak sa stavba povoliť nedá, stavebný inšpektorát nariadi jej odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. d).

Ako to ošetriť v kúpnej zmluve

Konkrétne znenie zmluvy patrí advokátovi alebo notárovi. V praxi sa používajú najmä tieto riešenia:

• Vyhlásenie predávajúceho. Predávajúci uvedie, ktoré stavby na pozemku stoja, aké doklady k nim má a že nevie o konaní stavebného úradu ani inšpektorátu. Doklady vymenujte a dohodnite ich odovzdanie.
• Legalizácia pred prevodom. Kým je predávajúci vlastníkom, žiadosť podáva on. Kúpu môžete naviazať na úspešné skončenie konania, napríklad zmluvou o budúcej kúpnej zmluve alebo podmienkou s termínom. Dohodnite aj, čo nastane pri neúspechu.
• Zľava z ceny. Ak legalizáciu preberiete vy, cena by mala zohľadniť náklady na dokumentáciu, stanoviská a úpravy, ale aj riziko, že stavbu bude treba odstrániť.
• Zádržné. Časť ceny sa uloží do úschovy u notára alebo advokáta a predávajúcemu sa vyplatí až po vyriešení stavby. Vopred dohodnite, čo s peniazmi, ak sa to nepodarí.

Pri nejasnom stave odporúčame dať zmluvu skontrolovať advokátovi ešte pred podpisom, ideálne už pred rezervačnou zmluvou alebo zaplatením zálohy.

Banka a hypotéka

Pri kúpe na hypotéku nehnuteľnosť v praxi ohodnocuje znalec a banka ju berie ako zábezpeku. Ako sa postavia k stavbe bez dokladov, závisí od pravidiel banky. Môže sa stať, že znalec takúto stavbu do hodnoty nezapočíta alebo ju v posudku osobitne uvedie a banka si vypýta vysvetlenie či doklady. Spýtajte sa preto banky vopred, čo bude chcieť vidieť a či to môže ovplyvniť výšku úveru alebo termín čerpania.

Checklist pred podpisom

1. Spíšte všetky stavby na pozemku: dom, garáž, prístrešok, kôlňu, plot, bazén, žumpu.
2. Ku každej si vypýtajte doklady s výkresmi a porovnajte ich so skutočnosťou.
3. Ak doklady chýbajú, nech o kópie na stavebnom úrade požiada predávajúci alebo vás splnomocní.
4. Zistite, kedy stavba bez dokladov vznikla, a zhromaždite dôkazy o jej veku.
5. Skontrolujte list vlastníctva: vlastníka, ťarchy a parcely.
6. Vypýtajte si písomné vyjadrenie, či neprebieha konanie stavebného úradu alebo inšpektorátu.
7. Pri hypotéke sa vopred spýtajte banky, ako stavbu bez dokladov posúdi.
8. Do zmluvy dajte vyhlásenie predávajúceho, odovzdanie dokladov a dohodnuté riešenie.
9. Zmluvu dajte pred podpisom skontrolovať advokátovi.

Ak kupujete pozemok, na ktorom ešte len budete stavať, pozrite si článok Zastavaná plocha a nádvorie vs. záhrada: prečo na druhu pozemku záleží. A ak po kúpe plánujete novú garáž alebo prístrešok, ohláste ich pred začatím prác.

Časté otázky

Po kúpe plánujete novú garáž alebo prístrešok? Pripravíme spis na ohlásenie

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.