Ako zistiť, kto vlastní susedný pozemok: ZBGIS a list vlastníctva krok za krokom

Skôr než susedovi prinesiete súhlas na podpis, musíte vedieť, kto ním naozaj je. Ten, kto na susednom pozemku býva, ešte nemusí byť jeho vlastníkom: dom môže patriť rodičom, záhrada súrodencom a úzky pás pri plote obci. Rozhoduje to, čo je zapísané v katastri.

Prečo potrebujete vedieť, kto je vlastník

• Súhlas suseda. Zákon ho výslovne nevyžaduje, odporúčame ho však priložiť. Ak úrad z podkladov zistí, že stavbou môžu byť dotknuté práva tretích osôb, oznámi vám, že stavať môžete len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Súhlas má zmysel len vtedy, keď ho podpíše skutočný vlastník.
• Odstup od hranice. Stavba bližšie ako 2 m od hranice pozemku je podmienkou ohlásenia (§ 18 ods. 3 písm. b). Pri zisťovaní vlastníka zároveň uvidíte, ktoré parcely s vaším pozemkom vôbec susedia.
• Ak sa z ohlásenia stane stavebný zámer. V konaní o stavebnom zámere je vlastník susedného pozemku účastníkom, ak môžu byť jeho práva rozhodnutím priamo dotknuté (§ 49 ods. 1 písm. c).

Susedným pozemkom je podľa § 7 ods. 2 pozemok so spoločnou hranicou s tým vaším. Za susedný sa považuje aj vzdialenejší pozemok, ak stavba alebo jej prevádzka môže mať priamy vplyv na jeho doterajšie užívanie.

Postup krok za krokom: ZBGIS a list vlastníctva

Mapový portál ZBGIS prevádzkuje Úrad geodézie, kartografie a katastra Slovenskej republiky. Ovládanie portálu sa z času na čas mení, preto tu opisujeme postup všeobecne, bez názvov tlačidiel.

1. Otvorte mapu ZBGIS a zapnite katastrálnu mapu. Na podklade uvidíte hranice parciel s ich číslami. Pri väčšom priblížení sú čísla čitateľnejšie.
2. Nájdite svoj pozemok. Vyhľadajte obec a adresu, prípadne katastrálne územie a číslo svojej parcely. Ako ho na mape nájsť, opisuje podrobne článok Ako nájsť číslo parcely na mape ZBGIS.
3. Určte, s ktorými parcelami miesto stavby hraničí. Pozrite sa na každú stranu, ku ktorej bude stavba blízko, aj na rohy. Často tam leží viac parciel, napríklad úzky pás poľnej cesty, jarku alebo chodníka.
4. Kliknite na susednú parcelu. Zobrazí sa jej číslo, register (C alebo E), katastrálne územie, výmera, druh pozemku a číslo listu vlastníctva, ak je založený.
5. Otvorte list vlastníctva. V časti A sú zapísané nehnuteľnosti, v časti B vlastníci a iní oprávnení s menom, adresou a podielom, v časti C ťarchy, napríklad vecné bremená.
6. Zapíšte si údaje. Katastrálne územie, register a číslo parcely, číslo listu vlastníctva, mená, adresy a podiely všetkých vlastníkov a dátum, kedy ste údaje zisťovali. Presne tieto údaje potom patria do súhlasu.
7. Porovnajte mapu so skutočnosťou. Skontrolujte, či parcela na mape zodpovedá tomu, čo vidíte v teréne: plot, budovy, cesta. Ak hranica v katastri nesedí so starým plotom, pozrite článok Hranica pozemku v katastri nesedí s plotom.

Ak už číslo susednej parcely poznáte, napríklad zo starej kúpnej zmluvy, list vlastníctva nájdete aj cez katastrálny portál vyhľadaním podľa katastrálneho územia a čísla parcely. Ak si nie ste istí výsledkom alebo nemáte prístup na internet, údaje vám poskytne katastrálny odbor okresného úradu.

Parcela registra C alebo E: na čo si dať pozor

Parcely registra C zodpovedajú dnešnému stavu v katastrálnej mape. Parcely registra E sú pôvodné parcely podľa starších máp a ich hranice často nesedia s tým, čo je dnes v teréne. Pre vás to znamená jedno: ak susedná parcela C nemá založený list vlastníctva, vlastníci bývajú zapísaní na parcelách E, ktoré ležia v tom istom mieste. Na mape si preto zapnite aj vrstvu parciel E a otvorte list vlastníctva každej, ktorá zasahuje k hranici s vaším pozemkom. Býva to častejšie pri záhradách na okraji obce, poliach a lúkach ako v zastavanej ulici.

Rozdiel medzi registrami a to, ktoré číslo patrí do ohlásenia, vysvetľuje článok Parcela registra C a E: aký je rozdiel.

Informatívny alebo úradne overený výpis?

Údaje, ktoré si pozriete na mape ZBGIS alebo na katastrálnom portáli, majú informatívny charakter. Úradne overený výpis z listu vlastníctva je listina, ktorou sa vlastníctvo preukazuje, napríklad na súde alebo v banke. Vydáva ho katastrálny odbor okresného úradu a dá sa získať aj elektronicky. Kde ho získať a aké sú možnosti, opisuje článok List vlastníctva pre stavebný úrad.

• Pozemok suseda. Stavebný zákon súhlas suseda neupravuje, a teda nežiada ani výpis k nemu. Na zistenie mien a podielov zvyčajne stačí informatívny údaj. Ak chcete mať istotu, priložte k súhlasu jeho tlač s dátumom.
• Váš pozemok. Ohlásenie obsahuje údaje z katastra potrebné na overenie vlastníckeho práva k pozemku alebo stavbe (§ 63 ods. 2). Zákon tu hovorí o údajoch, nie o výpise ako prílohe, a právo evidované v katastri stavebník preukazovať nemusí (§ 29 ods. 2 písm. a). Niektoré úrady však v praxi výpis chcú, preto sa oplatí opýtať vopred.

Keď vlastníka nenájdete alebo nie je jasný

Bežné je, že na liste vlastníctva je viac mien, zosnulý vlastník alebo manželia; ako postupovať, opisuje článok Susedná parcela má viacerých vlastníkov. Tu sú prípady, na ktoré narazíte priamo pri hľadaní:

• Nezistený vlastník. Pri niektorých parcelách, najmä v registri E, vlastník zapísaný nie je alebo chýbajú jeho údaje. Takéto pozemky v praxi často spravuje Slovenský pozemkový fond. Kto parcelu spravuje, zistíte na katastrálnom odbore okresného úradu alebo na obci a od správcu sa oplatí vyžiadať vyjadrenie.
• Obec alebo štát. Pri ceste, chodníku či potoku býva vlastníkom obec alebo štát a v liste vlastníctva je uvedená aj organizácia, ktorá pozemok spravuje. Súhlas podpisuje starosta, primátor alebo štatutár tejto organizácie; pozri aj Plot do ulice.
• Stará adresa. Adresa vlastníka v katastri nemusí byť aktuálna. Ak na nej sused nebýva, opýtajte sa na obci alebo u príbuzných, súhlas však vždy vystavte na meno z listu vlastníctva.
• Prebiehajúci predaj. Ak viete, že sused pozemok predáva, pozrite list vlastníctva znova tesne pred podaním ohlásenia.

Ak sa vlastník nájsť nedá, ohlásenie môžete podať aj bez jeho súhlasu. Úrad vás však môže odkázať na stavebný zámer (§ 63 ods. 5) a v tom konaní sa neznámemu účastníkovi oznámenie o začatí konania doručuje verejnou vyhláškou (§ 51 ods. 3).

Údaje z katastra a ochrana osobných údajov

Kataster nehnuteľností je verejný, preto mená a adresy vlastníkov zistíte bez súhlasu suseda. Stále však ide o osobné údaje konkrétnych ľudí. Odporúčame:

• použiť ich len na to, na čo ich potrebujete, teda na súhlas a podklady k ohláseniu,
• výpis ani mená susedov nezverejňovať, napríklad v skupinách obce na sociálnych sieťach,
• susedovi otvorene povedať, odkiaľ jeho údaje máte a na čo poslúžia.

Čo s údajmi ďalej

S menami, číslom parcely a číslom listu vlastníctva vyplníte súhlas podľa článku Súhlas suseda so stavbou: vzor na stiahnutie. Ak sused podpísať nechce, možnosti opisuje článok Sused nesúhlasí so stavbou. Ak spis pripravujeme my, súhlasy na podpis vyhotovíme s údajmi z katastra, či ide o plot, garáž alebo prístrešok pri hranici.

Časté otázky

Súhlasy pre susedov s údajmi z katastra pripravíme spolu so spisom

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.