Susedná parcela má viacerých vlastníkov: musia súhlas podpísať všetci?

Na liste vlastníctva susednej parcely býva aj desať mien: manželia, súrodenci po rodičoch, príbuzní v zahraničí, niekedy zosnulý alebo neznámy vlastník. Kto má potom podpísať súhlas so stavbou pri hranici? Tu riešime pozemok suseda. Ak sa o pozemok, na ktorom chcete stavať, delíte vy, čítajte Garáž pri bytovom dome alebo na spoločnom dvore alebo Stavba na spoločnom pozemku: súhlas spoluvlastníka.

Čo hovorí zákon a čo je naše odporúčanie

Medzi prílohami ohlásenia (§ 63 ods. 2) súhlas suseda nie je a vzdialenosť menšia ako 2 m od hranice je len podmienkou, pri ktorej treba stavbu ohlásiť (§ 18 ods. 3 písm. b). Prečo súhlas aj tak odporúčame, vysvetľuje článok Pravidlo 2 metrov.

Pri viacerých vlastníkoch je podstatný § 63 ods. 5. Ak úrad z predložených podkladov zistí, že stavbou môžu byť dotknuté práva tretích osôb, oznámi vám, že stavbu možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere. Zákon pritom nerozlišuje veľkosť podielu. Vlastníkom susednej parcely je podľa nášho výkladu každý, kto je zapísaný na liste vlastníctva, aj ten s podielom 1/12.

Ak podpíše len jeden z nich, ostatní zostávajú osobami, ktorých práva môžu byť dotknuté. Stavebný zákon neurčuje, že by jeden spoluvlastník mohol súhlasiť za ostatných. Preto odporúčame:

• podpis každého vlastníka z listu vlastníctva susednej parcely bez ohľadu na veľkosť podielu,
• samostatný súhlas na každú susednú parcelu, ku ktorej hranici bude stavba bližšie ako 2 m, aj keď majú rovnakých vlastníkov.

Obe veci sú naše odporúčanie, nie zákonná povinnosť. Cieľom je, aby úrad z podkladov nevyčítal, že niekto z vlastníkov o stavbe nevie.

Ako zistiť, kto všetko je vlastníkom

Postup v skratke, podrobne ho opisuje článok Ako zistiť, kto vlastní susedný pozemok:

1. Nájdite číslo susednej parcely na mape ZBGIS, vrátane registra (C alebo E) a katastrálneho územia. Návod: Ako nájsť číslo parcely na mape ZBGIS.
2. Otvorte list vlastníctva tejto parcely. V časti B sú vlastníci s menami, adresami a podielmi. Kde výpis získať, opisuje článok List vlastníctva pre stavebný úrad.
3. Spíšte si všetkých zapísaných vlastníkov a ich podiely. Súčet podielov má dať celok (1/1); ak nedáva, niečo vám chýba.
4. Skontrolujte každú hranicu. Pri stavbe v rohu pozemku ide často o dve parcely a dva rôzne listy vlastníctva.

List vlastníctva si pozrite tesne pred podpisovaním. Súhlas od človeka, ktorý už parcelu predal alebo daroval, úradu nepomôže.

Typické situácie a ako ich riešiť

Stavebný zákon tieto situácie osobitne nerieši, ide o prax a naše odporúčania.

Podielové spoluvlastníctvo

Súrodenci, ktorí zdedili záhradu, alebo dvaja kupujúci s podielmi po 1/2. Podpisuje každý z nich, aj ten, kto na pozemku nebýva. Súhlas mu pošlite poštou spolu so situačným výkresom.

Manželia (bezpodielové spoluvlastníctvo)

Na liste vlastníctva sú zapísaní obaja manželia. Odporúčame podpisy oboch, aj keď s vami komunikuje len jeden. To isté platí po rozvode, kým je na liste vlastníctva stále zapísané spoločné vlastníctvo manželov.

Zosnulý vlastník a dedičské konanie

Na liste vlastníctva môže byť ešte zapísaný človek, ktorý zomrel. Ak je dedičské konanie skončené, odporúčame podpisy dedičov a kópiu rozhodnutia o dedičstve, z ktorého je vidieť, kto parcelu nadobudol. Ak konanie ešte prebieha, odporúčame získať podpisy všetkých, ktorí prichádzajú do úvahy ako dedičia, a postup vopred prebrať so stavebným úradom.

Vlastník v zahraničí

Súhlas mu pošlite poštou, späť odporúčame originál, nie sken. Osvedčiť podpis v zahraničí býva možné na zastupiteľskom úrade Slovenskej republiky; či stavebný úrad uzná aj podpis osvedčený zahraničným notárom, si overte vopred. Inou možnosťou je plná moc pre príbuzného na Slovensku.

Neznámy vlastník

Niektoré parcely, najmä v registri E, majú vlastníka zapísaného bez úplných údajov alebo ho nemajú zapísaného vôbec. Súhlas od takého vlastníka nezískate. Pozemky nezistených vlastníkov v praxi často spravuje Slovenský pozemkový fond; kto parcelu spravuje, zistíte na obci alebo na katastrálnom odbore okresného úradu a od správcu sa oplatí vyžiadať vyjadrenie.

Obec alebo štát ako sused

Ak susednú parcelu vlastní obec, súhlas podpisuje starosta alebo primátor. Pri pozemku štátu ide o organizáciu, ktorá ho spravuje; býva uvedená na liste vlastníctva. Pri ceste môže byť jej správca aj dotknutou právnickou osobou; pozri Plot do ulice: čo ak susedíte s chodníkom alebo cestou.

Ako upraviť vzor súhlasu pre viacerých vlastníkov

Základný text nájdete v článku Súhlas suseda so stavbou: vzor na stiahnutie. Pri viacerých vlastníkoch v ňom odporúčame zmeniť tieto veci:

• Uveďte všetkých vlastníkov pod sebou: meno, priezvisko, adresu, prípadne dátum narodenia a podiel podľa listu vlastníctva (napríklad 1/3). Podiely zapíšte presne tak, ako sú na liste vlastníctva.
• Text v množnom čísle: „Ako spoluvlastníci… vyhlasujeme… súhlasíme“.
• Každý vlastník má vlastný podpisový riadok s miestom a dátumom, takže môžu podpisovať v rôzne dni. Ak bývajú ďaleko od seba, môže každý podpísať samostatný list s rovnakým textom.
• Situačný výkres nech podpíše každý vlastník.
• Plná moc: ak jeden spoluvlastník podpisuje za iného, priložte plnomocenstvo. Odporúčame, aby bol podpis na ňom úradne osvedčený.
• Pri dvoch susedných parcelách dva súhlasy, každý s číslom svojej parcely a odstupom od svojej hranice.

Úradné overenie podpisov stavebný zákon nepredpisuje, lebo súhlas suseda vôbec neupravuje. Overený podpis teda nie je povinný. Odporúčame ho tam, kde môžu vzniknúť pochybnosti, kto podpísal: pri vlastníkoch, ktorých nepoznáte, pri podpise v zahraničí a pri plnej moci.

Čo ak niekto z vlastníkov nepodpíše alebo sa nedá nájsť

Ohlásenie môžete podať aj bez podpisu niektorého z vlastníkov. Na ohlásenie sa správny poriadok nevzťahuje (§ 82 ods. 1 písm. g) a zákon pri ňom účastníkov konania neupravuje. Úrad však posúdi, či môžu byť dotknuté práva tretích osôb, a ak áno, pošle stavbu na rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Ako znížiť toto riziko posunutím alebo úpravou stavby, opisuje článok Sused nesúhlasí so stavbou.

V konaní o stavebnom zámere je vlastník susedného pozemku účastníkom, ak jeho vlastnícke alebo iné práva môžu byť rozhodnutím priamo dotknuté (§ 49 ods. 1 písm. c). Podľa nášho výkladu to platí pre každého spoluvlastníka. Pre viac vlastníkov sú dôležité tieto pravidlá:

• Zákon s neznámym vlastníkom počíta. Ak účastník konania alebo jeho pobyt nie je úradu známy, oznámenie o začatí konania sa doručuje verejnou vyhláškou (§ 51 ods. 3).
• Viac ako 20 účastníkov: oznámenie o začatí konania aj rozhodnutie o stavebnom zámere idú verejnou vyhláškou (§ 51 ods. 3, § 61 ods. 3). Pri poliach s desiatkami spoluvlastníkov to nie je výnimočné.
• Spor o vlastnícke právo sa úrad najprv pokúsi vyriešiť dohodou. Ak sa nepodarí, konanie preruší a vyzve toho, kto námietku uplatnil, aby v lehote najviac 60 dní podal návrh na súd (§ 55).

Konanie o stavebnom zámere je dlhšie a potrebujete v ňom projektovú dokumentáciu od oprávnenej osoby (§ 50 ods. 2); pozri Ohlásenie vs. stavebný zámer. Podpisy všetkých vlastníkov sa preto oplatí zbierať ešte pred podaním, či staviate garáž, plot alebo prístrešok.

Časté otázky

Sused s viacerými menami na liste vlastníctva? Pripravíme spis aj súhlasy na podpis

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.