Drobná stavba v pamiatkovej zóne alebo pri pamiatke

Dvor v historickom centre mesta, záhrada za meštianskym domom, pozemok pri kaštieli či kostole: práve tu ľudia najčastejšie zistia, že kôlňa, garáž alebo pergola nie je len vec stavebného úradu. Pamiatky chráni osobitný zákon č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu a stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) s ním počíta.

Pamiatka, pamiatkové územie a ochranné pásmo

Tieto pojmy sa často zamieňajú, no pre stavbu znamenajú niečo iné:

• Kultúrna pamiatka je konkrétna vec vyhlásená za pamiatku a zapísaná v ústrednom zozname pamiatkového fondu, napríklad dom, kaplnka alebo hradby. V praxi býva chránený aj celý areál, napríklad park pri kaštieli.
• Pamiatkové územie je pamiatková rezervácia alebo pamiatková zóna, spravidla historické jadro mesta či obce. Chráni sa celok, teda aj domy, ktoré samy pamiatkou nie sú.
• Ochranné pásmo pamiatky alebo pamiatkového územia chráni ich okolie. Stavebný zákon ho medzi podmienkami ohlásenia nespomína; § 18 ods. 3 písm. g) hovorí o ochrannom pásme chráneného územia, teda územia ochrany prírody (pozri Drobná stavba v CHKO alebo národnom parku). Podmienky ochranného pásma pamiatky však môžu platiť podľa pamiatkového zákona.

Ako zistiť, či je pozemok v pamiatkovom území

V praxi pomôže:

• Obec alebo mesto: hranice pamiatkovej zóny či rezervácie bývajú zakreslené v územnom pláne a na úrade vedia, či niektorá platí aj pre vašu ulicu.
• Krajský pamiatkový úrad: písomne mu pošlite číslo parcely a katastrálne územie a spýtajte sa na pamiatkové územie, ochranné pásmo a pamiatky na pozemku či vedľa neho.
• Ústredný zoznam pamiatkového fondu: vedie ho Pamiatkový úrad SR; údaje o pamiatkach a pamiatkových územiach nájdete spravidla na jeho webe.

Odporúčame pýtať sa skôr, ako si dáte robiť projekt. Číslo parcely nájdete podľa článku Ako nájsť číslo parcely na mape ZBGIS.

Treba drobnú stavbu ohlásiť?

Stavebný zákon rieši pamiatky v § 18 ods. 3 písm. f) (práce na stavbe, ktorá je kultúrnou pamiatkou) a písm. g) (pamiatkové územie). Ich znenie sa od 1. 1. 2027 mení:

Nová samostatná stavba od roku 2027

Nové písm. g) hovorí o úprave vonkajšieho vzhľadu stavby, teda podľa nášho výkladu najmä o prácach na existujúcom dome, garáži či plote. Či pod neho spadá aj úplne nová samostatná kôlňa alebo altánok, zákon výslovne nehovorí. Úrad môže mať za to, že nová stavba svoj vonkajší vzhľad práve vytvára. Kým sa ustáli prax, overte si to písomne na stavebnom úrade aj u pamiatkarov.

V historickej zástavbe navyše často sedí iná podmienka § 18 ods. 3:

• menej ako 2 m od hranice pozemku (písm. b), čo je na malých dvoroch bežné,
• budova spojená so zemou pevným základom (písm. d), napríklad murovaná garáž alebo uzavretá kôlňa na základovej doske,
• práce na verejnom priestranstve (písm. a), napríklad pri plote do ulice, ak sa zasahuje do chodníka.

Pergola či prístrešok pripevnený k domu mení vzhľad domu, takže v pamiatkovom území podľa nášho výkladu spadá pod písm. g) aj od roku 2027 (pozri Pergola pripevnená k domu). Ak je pamiatkou samotný dom, ide o práce na kultúrnej pamiatke (písm. f) v oboch rokoch. Všetky podmienky prehľadne opisuje článok Kedy treba ohlásiť drobnú stavbu a kedy nie, celú novelu Stavebný zákon od 1. 1. 2027.

Pozor: aj keď stavebný zákon ohlásenie nevyžaduje, pamiatkové predpisy platia samostatne. Pamiatkový zákon ukladá vlastné povinnosti vlastníkom pamiatok aj nehnuteľností v pamiatkovom území, takže vyjadrenie alebo rozhodnutie krajského pamiatkového úradu môže byť potrebné aj vtedy, keď na stavebný úrad nejdete. Či to platí pre vašu stavbu, si overte priamo na ňom.

Záväzné stanovisko pamiatkového úradu

Prílohou ohlásenia sú okrem projektu aj záväzné stanoviská dotknutých orgánov, ktorých sa stavebné práce týkajú (§ 63 ods. 2). Dotknutým orgánom je orgán chrániaci záujem podľa osobitného predpisu (§ 21 ods. 2); pri pamiatkach je ním v praxi krajský pamiatkový úrad. Záväzné stanovisko vydáva aj k ohláseniu (§ 21 ods. 3 písm. d). Čo z toho vyplýva:

• Bez súhlasu pamiatkarov to nepôjde. Stavebný úrad overí projekt, len ak sú záväzné stanoviská súhlasné, inak ohlásenie vráti (§ 63 ods. 6).
• Môže prísť aj samostatné rozhodnutie. Právo dotknutého orgánu vydať rozhodnutie podľa osobitného predpisu zostáva zachované (§ 21 ods. 6) a overenie projektu nenahrádza rozhodnutia ani súhlasy dotknutých orgánov (§ 63 ods. 9).
• Podmienky sú záväzné. Od 1. 1. 2027 sa požiadavky zo záväzných stanovísk, ak nie sú určené rozhodnutím, overením projektu stávajú pre stavebníka záväznými pri zhotovení aj užívaní stavby (§ 63 ods. 9).
• Môže prísť stavebný zámer. Ak treba určiť podmienky na uskutočnenie stavby, úrad oznámi, že ju možno uskutočniť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5).

Rátajte s dlhším procesom ako pri bežnom ohlásení. Ak žiadosť o stanovisko nie je dosť presná, pamiatkový úrad vás vyzve na spresnenie a lehota mu medzitým neplynie (§ 21 ods. 8). Pamiatkari si v praxi pýtajú fotografie, vizualizáciu či obhliadku a niekedy úpravu návrhu. Stanovisko si preto vybavte skôr, ako ohlásenie podáte, a priložte ho (pozri Aké prílohy patria k ohláseniu).

Čo pamiatkari spravidla sledujú

Konkrétne požiadavky závisia od územia; pre pamiatkové územia sa spravidla určujú zásady ochrany s regulatívmi. V praxi sa najčastejšie riešia:

• viditeľnosť z verejného priestranstva – stavba vo dvore bez výhľadu z ulice býva menší problém ako stavba pri uličnej čiare,
• materiál – drevo, omietka, kameň či pálená krytina namiesto plechu a plastu,
• farba – tlmené, prírodné odtiene,
• tvar a sklon strechy podľa okolitej zástavby,
• výška, mierka a umiestnenie voči pamiatke a okolitým domom,
• pri plote výška, priehľadnosť a materiál, najmä do ulice.

Lacný plechový domček z e-shopu preto v pamiatkovom území nemusí prejsť, hoci by inde stačil. Výber výrobku odporúčame konzultovať s pamiatkarmi ešte pred kúpou (k ohláseniu pozri Montážny domček z e-shopu).

Opravy a údržba pri pamiatke

Bežné opravy, napríklad oprava fasády, výmena strešnej krytiny alebo oprava plota bez zmeny trasy a veľkosti, nevyžadujú ani ohlásenie, ani stavebný zámer (§ 18 ods. 5 písm. a), pozri Drobná stavba bez ohlásenia. Do 31. 12. 2026 však zákon vyžaduje ohlásenie pri údržbe stavby, ktorá je kultúrnou pamiatkou (§ 18 ods. 4 písm. d), a kdekoľvek pri údržbe, ktorá by mohla ovplyvniť vzhľad stavby vo verejnom priestore (písm. c). Od 1. 1. 2027 sa ohlasuje údržba kultúrnej pamiatky a údržba stavby v pamiatkovom území, ktorá pamiatkou nie je, ak sa ňou upravuje jej vonkajší vzhľad (§ 18 ods. 4 písm. g).

Či výnimky z § 18 ods. 5 platia aj pre pamiatku, zákon výslovne nerieši. Pri pamiatke a pri zmene vzhľadu v pamiatkovom území odporúčame počítať s ohlásením a vopred sa spýtať stavebného úradu aj pamiatkarov.

Postup krok za krokom

1. Overte polohu: pamiatka, pamiatková zóna či rezervácia, ochranné pásmo.
2. Spýtajte sa krajského pamiatkového úradu na podmienky a regulatívy; priložte náčrt, fotografie miesta a opis stavby.
3. Dajte pripraviť projekt podľa týchto podmienok, napríklad na záhradný domček, garáž alebo pergolu.
4. Požiadajte o záväzné stanovisko pamiatkového úradu, prípadne ďalších dotknutých orgánov.
5. Ak sa ohlásenie vyžaduje, podajte ho so stanoviskom ako prílohou (§ 63 ods. 2).
6. Stavajte až po overení projektu. Ak pri výkope nájdete vec, ktorá môže mať pamiatkovú hodnotu, alebo archeologický nález, práce treba prerušiť a nález ohlásiť krajskému pamiatkovému úradu; povinnosť má stavbyvedúci (§ 44 ods. 1).

Časté otázky

Staviate v pamiatkovej zóne? Pripravíme spis aj žiadosť o stanovisko

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex. Ochranu pamiatok upravuje zákon č. 49/2002 Z. z. o ochrane pamiatkového fondu; jeho podmienky pre konkrétne územie si overte na krajskom pamiatkovom úrade.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.