Predávate dom so starou garážou alebo prístreškom? Toto si preverte

Predaj ide hladko, kým sa kupujúci pri obhliadke nespýta: „A k tej garáži máte nejaké papiere?“ Pri staršom dome je to bežné: garáž pristavili pred desaťročiami a nikto si už nepamätá, či sa k nej niečo vybavovalo. Panikáriť netreba, odkladať to na deň podpisu však tiež nie. Ak dom kupujete, pozrite si článok Kupujete dom so starým prístreškom alebo garážou: na čo si dať pozor.

Prečo sa kupujúci, banka a znalec pýtajú na povolenie

Stavebný zákon (č. 25/2025 Z. z.) rieši nepovolené stavby s ich vlastníkom. Odstránenie stavby zhotovenej nepovolenými stavebnými prácami nariaďuje stavebný inšpektorát vlastníkovi stavby (§ 74 ods. 8 písm. d) a o legalizáciu staršej stavby žiada tiež vlastník (§ 84 ods. 7). Po prevode by to teda riešil kupujúci, a preto chce mať jasno ešte pred podpisom.

Pri hypotéke v praxi nehnuteľnosť ohodnocuje znalec a banka ju berie ako zábezpeku. Stavbu bez dokladov môže znalec uviesť osobitne alebo ju do hodnoty nezapočítať; čo s tým urobí banka, závisí od jej pravidiel. Pre vás to môže znamenať otázky navyše, posunutý termín alebo tlak na cenu.

Ako si sami preveriť, či stavba bola povolená

Začnite vlastnými dokladmi

• Stavba z obdobia od 1. 4. 2025: drobná stavba sa ohlasuje vopred a úrad ohlásenie vybaví overením projektu stavby na ohlásenie a vydaním overovacej doložky (§ 63 ods. 6). Ak úrad v lehote projekt neoveril, predpokladá sa, že doložku vydal (§ 63 ods. 7). Viac v článku Overovacia doložka: čo to je a ako dlho platí.
• Stavba spred 1. 4. 2025: vznikala podľa starého stavebného zákona č. 50/1976 Zb. Hľadajte stavebné povolenie a kolaudačné rozhodnutie, pri drobnej stavbe v praxi písomnú odpoveď úradu na ohlásenie. Právne vzťahy založené takými rozhodnutiami zostávajú zachované (§ 84 ods. 1).
• Ak ste dom kúpili alebo zdedili: pozrite staré kúpne zmluvy, dedičské rozhodnutia či znalecké posudky. Býva v nich opísané, čo na pozemku vtedy stálo.

Archív stavebného úradu a obce

Stavebným úradom je spravidla obec, často cez spoločný obecný úrad (pozri Stavebný úrad: kto vybavuje ohlásenie vo vašej obci). Ako vlastník môžete požiadať o nahliadnutie do spisu alebo o kópie. Uveďte adresu, číslo parcely, približný rok výstavby a meno vtedajšieho stavebníka. Ako rýchlo spis nájdu, závisí od úradu, preto začnite s predstihom.

Porovnajte papiere so skutočnosťou

Doklad kryje len to, čo sa naozaj povolilo alebo ohlásilo. Stavebné práce bez overeného projektu alebo v rozpore s ním zákon považuje za nepovolené (§ 28 ods. 1). Ak bol ohlásený otvorený prístrešok a dnes stojí uzavretá garáž, alebo je stavba väčšia, než ukazuje výkres, samotný papier nestačí.

Ak garáž nie je na liste vlastníctva, neznamená to automaticky, že je nepovolená. Drobné stavby sa do katastra zvyčajne nezapisujú, viac v článku Zapisuje sa drobná stavba do katastra?

Čo robiť, ak doklady chýbajú

Najprv zistite, kedy stavba vznikla. Pomôžu faktúry, fotografie s dátumom či staršie letecké snímky. Od dátumu závisí, podľa akých pravidiel sa posudzuje; nie každá stará stavba povolenie potrebovala.

Stavba postavená do 31. 3. 2025

Posudzuje sa podľa predpisov v znení účinnom do 31. 3. 2025. Vlastník môže požiadať o preskúmanie spôsobilosti stavby na užívanie alebo o dodatočné povolenie stavby (§ 84 ods. 7). Žiadosť treba podať v lehote:

Lehota je dlhá, predaj však zvyčajne nepočká. Konanie si v praxi vyžaduje dokumentáciu skutočného stavu a stanoviská dotknutých orgánov a výsledok vopred nikto nezaručí. Ak už máte kupujúceho, dohodnite sa, či počkáte na výsledok, alebo legalizáciu prevezme on a premietne sa to do ceny. Podrobne v článku Stavby postavené do 31. 3. 2025: lehota na legalizáciu do roku 2040.

Stavba z obdobia od 1. 4. 2025

Pri garáži či prístrešku postavenom po 1. 4. 2025 bez ohlásenia je situácia zložitejšia, dodatočné ohlásenie zákon nepozná. Od 1. 1. 2027 možno práce z obdobia do 31. 12. 2026 bez overeného projektu dodatočne povoliť rozhodnutím o stavebnom zámere (§ 18 ods. 2), ale len vo vymenovaných prípadoch (§ 60 ods. 4). Ide najmä o príslušenstvo jednoduchej stavby, napríklad rodinného domu, ktorá sa považuje za postavenú v súlade s predpismi. Znenie je pri drobných stavbách nejasné, výklad ukáže prax. Podrobnosti v článku Stavba začatá po 1. apríli 2025 bez ohlásenia: čo teraz a celý prehľad v článku Už postavená garáž alebo domček bez ohlásenia.

Čerstvá nevyriešená stavba je preto pre kupujúceho väčšie riziko než stará garáž. Či a komu hrozí pokuta, rozoberá článok Pokuta za drobnú stavbu bez ohlásenia.

Kupujúcemu povedzte pravdu, najlepšie písomne

Zodpovednosť predávajúceho za vady predávanej veci upravuje Občiansky zákonník. Ako sa uplatní vo vašom prípade, je otázka pre advokáta. Z praxe však platí jednoduché pravidlo: čo kupujúcemu poviete vopred a zapíšete do zmluvy, to vám neskôr ťažko vyčíta ako zamlčané. Do zmluvy alebo jej prílohy sa oplatí uviesť:

• zoznam stavieb na pozemku a ku každej, aké doklady k nej existujú,
• ktoré doklady chýbajú a čo viete o veku stavby,
• či viete o konaní stavebného úradu alebo stavebného inšpektorátu,
• dohodnuté riešenie, napríklad legalizáciu pred prevodom, zľavu z ceny, zádržné alebo odstránenie stavby.

Text zmluvy nechajte pripraviť alebo skontrolovať advokátovi, ideálne ešte pred rezervačnou zmluvou. Doklady, ktoré máte, odovzdajte kupujúcemu, overený projekt totiž viaže aj jeho:

Odstrániť stavbu ešte pred predajom?

Ak stará plechová garáž alebo rozpadnutý prístrešok nemá pre nikoho hodnotu, odstránenie môže byť najjednoduchšie riešenie. Aj búranie má však pravidlá:

• Stavba zhotovená na základe ohlásenia a zmontovaný výrobok: na odstránenie postačí, ak vlastník ohlási úradu lehotu, v ktorej bude stavba odstránená (§ 63 ods. 11). Či to rovnako platí aj pre drobnú stavbu ohlásenú podľa starého zákona, si overte na úrade.
• Nepovolený zmontovaný výrobok: na jeho odstránenie sa primerane použijú pravidlá pre nepovolené informačné konštrukcie (§ 64 ods. 9). Podľa nich ho vlastník môže odstrániť kedykoľvek (§ 64 ods. 2) a nepotrebuje na to nariadenie inšpektorátu ani rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 64 ods. 1).
• Iná nepovolená stavba, napríklad murovaná garáž: osobitné pravidlo pre jej dobrovoľné odstránenie v zákone nenachádzame. Všeobecne sa na odstraňovanie stavby vyžaduje rozhodnutie o stavebnom zámere, od 1. 1. 2027 rozhodnutie o stavebnom zámere alebo ohlásenie, ak zákon neustanovuje inak (§ 18 ods. 2). Odstránenie stavby so súpisným číslom sa ohlasuje (§ 18 ods. 3 písm. c). Pred búraním sa preto spýtajte stavebného úradu, aký postup očakáva.

Ak už stavebný inšpektorát vo veci koná, postup konzultujte najprv s ním.

Checklist pre predávajúceho

1. Spíšte všetky stavby na pozemku: garáž, prístrešok, kôlňu, plot, bazén, žumpu.
2. Doma vyhľadajte povolenia, rozhodnutia, overené projekty s doložkou a výkresy.
3. Čo chýba, hľadajte v archíve stavebného úradu a porovnajte doklady so skutočnosťou.
4. Pri stavbe bez dokladov zistite a zdokumentujte, kedy vznikla.
5. Rozhodnite sa: legalizácia, odstránenie, alebo predaj s pravdivou informáciou a úpravou ceny.
6. Pri stavbe postavenej do 31. 3. 2025 sledujte lehotu na podanie žiadosti.
7. Pripravte pre kupujúceho prehľad stavieb a kópie dokladov ešte pred rezerváciou.
8. Zmluvu nechajte pripraviť alebo skontrolovať advokátovi a originály dokladov odovzdajte kupujúcemu.

A ak chcete pozemok pred predajom vylepšiť novým prístreškom alebo garážou, ohláste ich pred začatím prác. Kupujúci tak rovno dostane overený projekt.

Časté otázky

Chcete pred predajom postaviť nový prístrešok alebo garáž? Pripravíme spis na ohlásenie

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.