Od 1. 1. 2027 netreba ohlásenie? Pravidlá platia aj tak

Čo sa 1. januára mení

Novela č. 243/2026 Z. z. mení, ktoré drobné stavby treba podľa stavebného zákona (č. 25/2025 Z. z.) ohlásiť:

Čo konkrétne si od januára postavíte bez úradu, rozoberá článok Drobná stavba bez ohlásenia, prehľad všetkých zmien článok Stavebný zákon od 1. 1. 2027.

Čo zákon vyžaduje od každej stavby

Nasledujúce ustanovenia hovoria o „stavbe“, „stavebných prácach“ či „vlastníkovi stavby“ všeobecne a nerobia výnimku pre stavby bez ohlásenia:

• Technické požiadavky. Stavba musí po celý čas životnosti zodpovedať všeobecným stavebno-technickým požiadavkám (§ 18 ods. 1). Od 2027 ich zákon vymenúva: mechanická odolnosť a stabilita, požiarna bezpečnosť, ochrana zdravia, ochrana životného prostredia, bezpečnosť pri užívaní a údržbe, úspora energie a udržateľné využívanie prírodných zdrojov (§ 19 ods. 1). Stavebník ich musí zohľadňovať (§ 19 ods. 4).
• Vhodné materiály a postupy. Stavba musí byť zo stavebných výrobkov a materiálov vhodných na zamýšľané použitie (§ 19 ods. 3). Ak sa na práce vzťahujú bezpečnostné, požiarnobezpečnostné či hygienické predpisy alebo návod výrobcu, treba ich dodržať (§ 27 ods. 2).
• Územný plán a chránené záujmy. Výstavbu možno uskutočniť len v súlade so záväznou časťou územnoplánovacej dokumentácie a so záujmami chránenými osobitnými predpismi (§ 21 ods. 1).
• Údržba. Vlastník stavby ju musí udržiavať v dobrom stavebno-technickom stave a dbať, aby neporušovala hygienické a protipožiarne predpisy (§ 45 ods. 2 písm. a) a b)).

Podrobnosti technických požiadaviek má upraviť vyhláška (§ 83 písm. c)). Kým nová nenadobudne účinnosť, najneskôr do 31. 3. 2027, platí vyhláška č. 532/2002 Z. z. (§ 84 ods. 23 písm. b)).

Kto to stráži: štátny stavebný dohľad

Štátny stavebný dohľad chráni verejný záujem pri stavebných prácach, pri užívaní stavby aj pri jej odstraňovaní (§ 71 ods. 1). Ustanovenia o ňom sa neobmedzujú na ohlásené stavby, podľa nášho výkladu sa preto týkajú aj stavieb bez ohlásenia. Inšpektor zisťuje napríklad, či sa stavebnými prácami neohrozuje susedný pozemok alebo stavba (§ 72 ods. 1 písm. g), a pri užívanej stavbe, či zodpovedá všeobecným stavebno-technickým požiadavkám (§ 72 ods. 2 písm. b). Priebeh kontroly opisuje článok Štátny stavebný dohľad.

Ak stavba požiadavky nespĺňa, stavebný inšpektorát môže:

• nariadiť vlastníkovi na jeho náklady nevyhnutné úpravy stavby alebo pozemku (§ 74 ods. 2); predchádza tomu výzva na nápravu (§ 74 ods. 4),
• rozhodnutím nariadiť neodkladné práce, zmenu stavby alebo jej odstránenie, ak stavba nezodpovedá všeobecným stavebno-technickým požiadavkám alebo bezprostredne ohrozuje bezpečnosť užívateľov a okolia (§ 75 ods. 1); účastníkmi konania môžu byť aj susedia, najmä ak ide o stabilitu či požiarnu bezpečnosť ich stavieb (§ 75 ods. 2),
• nariadiť odstránenie stavby v ochrannom alebo bezpečnostnom pásme energetického zariadenia, postavenej bez súhlasu prevádzkovateľa alebo v rozpore s jeho podmienkami (§ 74 ods. 8 písm. e). Ochranné pásmo energetického zariadenia medzi podmienkami § 18 ods. 3 nie je, súhlas prevádzkovateľa preto odporúčame mať aj pri pergole pod elektrickým vedením.

Pokutu 100 až 30 000 € zákon určuje za svojpomocné stavebné práce v chránenom území, v ochrannom pásme alebo na pozemku, ktorý územný plán vylučuje zo zastavania, najmä na poľnohospodárskej pôde (§ 79 ods. 4 písm. f) a ods. 5 písm. d). Text tohto ustanovenia sa na ohlásenie neviaže; ako ho inšpektoráty budú uplatňovať pri stavbách bez ohlásenia, ukáže prax.

Najväčšie riziko: podmienka, ktorú ste prehliadli

Stačí jediná podmienka § 18 ods. 3 a stavbu treba ohlásiť. Práce bez overeného projektu sú potom nepovolené stavebné práce (§ 28 ods. 1) a zhotovovanie drobnej stavby, ktorá ohlásenie vyžaduje, bez neho je priestupkom (§ 79 ods. 2 písm. a), pokuta 30 až 3 000 €). Dodatočne povoliť sa dá len úzky okruh prípadov (§ 60 ods. 4), inak inšpektorát nariadi odstránenie (§ 74 ods. 8 písm. d). Viac v článku Už postavená stavba bez ohlásenia.

Najčastejšie sa chybuje pri týchto podmienkach:

• Menej ako 2 m od hranice (písm. b). Zákon neurčuje, od ktorej časti stavby sa meria. Náš bezpečnejší výklad je merať od najbližšieho bodu vrátane okraja strechy a žľabu, pozri Odkvap pri hranici.
• Budova s pevným základom (písm. d). Uzavretá kôlňa či garáž na základovej doske alebo pásoch sa ohlasuje. Domček na zemných skrutkách je hraničný prípad, pozri Odstup, pevný základ, súpisné číslo.
• Podzemná stavba (písm. e). Zapustený bazén, pivnica či žumpa sa ohlasujú aj po novele.
• Chránené územia a voda (písm. g) a i). Chránené územie mimo zastavaného územia obce, pobrežný pozemok, inundačné územie či ochranné pásmo vodárenského, liečivého alebo minerálneho zdroja, pozri Stavba v ochrannom pásme.
• Riziko pre okolie (písm. h). Ak stavba môže ohroziť zdravie ľudí, požiarnu bezpečnosť alebo stabilitu, ohlásenie sa vyžaduje. Pri altánku s krbom či udiarni blízko susedovej stavby s tým odporúčame rátať.

Na čo dať pozor, keď staviate bez ohlásenia

Odstupy. Okrem hranice 2 m stavebný zákon žiadnu vzdialenosť neuvádza. Ďalšie obmedzenia môže obsahovať vyhláška o technických požiadavkách a územný plán obce, napríklad stavebnú čiaru. Územný plán si pred stavbou pozrite na obci.

Voda zo strechy. Pri kolaudácii úrad podľa zákona zisťuje, či je dažďová voda zachytávaná alebo odvádzaná tak, aby nezaťažovala okolie stavby (§ 66 ods. 4 písm. e). Stavba bez ohlásenia sa nekolauduje (§ 66 ods. 1), rovnaký princíp však odporúčame dodržať: sklon strechy od suseda, žľab a vsakovanie na vlastnom pozemku. Pozri Odkvap pri hranici a Garáž na hranici pozemku.

Požiarna bezpečnosť. Patrí medzi základné požiadavky na každú stavbu (§ 19 ods. 1 písm. b). Pri ohnisku, saune s pecou či drevenej stavbe blízko iných stavieb odporúčame riešenie konzultovať s odborníkom na požiarnu ochranu.

Prístup k susedovi. Uložiť susedovi, aby strpel práce zo svojho pozemku, môže stavebný úrad v rozhodnutí o stavebnom zámere (§ 46 ods. 1). Pri stavbe bez ohlásenia takýto nástroj zákon nemá, preto sa podľa nášho výkladu bez dohody so susedom nezaobídete. Stavbu umiestnite tak, aby ste ju vedeli postaviť aj udržiavať zo svojho pozemku.

Záznamy. Uchovajte si náčrt s rozmermi, odmerané vzdialenosti od hraníc a fotografie s dátumom.

Pri pochybnosti radšej ohlásiť

Ak si nie ste istí, či niektorá podmienka § 18 ods. 3 nesedí, je bezpečnejšie stavbu ohlásiť. Úrad ohlásenie vybaví do 30 dní (§ 63 ods. 6) a overený projekt s overovacou doložkou je doklad, že stavba bola pred začatím posúdená. Zbytočné ohlásenie vás stojí čas a poplatok 50 €, prehliadnutá podmienka pokutu či odstránenie stavby. Ak plánujete stavať, ohláste stavbu vopred, spis vám pripravíme na kľúč.

Ak staviate prízemnú drobnú stavbu ešte v roku 2026, ohlásenie potrebujete tak či tak. Kedy sa oplatí počkať do januára, rozoberá článok Staviate prístrešok alebo pergolu do konca roka? Postup pri konkrétnej stavbe nájdete na stránkach ohlásenie pergoly a ohlásenie prístrešku.

Časté otázky

Chcete mať istotu? Ohláste stavbu s overeným projektom

Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.

Kontaktujte nás

Súvisiace články

Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.

Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.