Garáž pri bytovom dome alebo na spoločnom dvore
Áno, garáž na spoločnom dvore alebo na pozemku pri bytovom dome môže byť drobnou stavbou na ohlásenie, ak má zastavanú plochu do 50 m² a výšku do 5 m a stavebníkom je vlastník pozemku alebo niekto, kto má k pozemku iné právo podľa § 29 ods. 1. Súhlas ostatných spoluvlastníkov stavebný zákon výslovne nevyžaduje. Ak však úrad usúdi, že garáž zasahuje do ich práv, pošle vás na stavebný zámer (§ 63 ods. 5). Preto odporúčame priložiť písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov, pri bytovom dome aj zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov.
Dvor za bytovkou alebo pri dvojdome často nepatrí len vám. Kedy je garáž drobnou stavbou všeobecne, vysvetľuje článok Treba na garáž stavebné povolenie?, garáž pri plote so susedom článok Garáž na hranici pozemku.
Aj pri bytovom dome môže byť garáž drobnou stavbou
Definícia drobnej stavby nerieši, aký dom stojí vedľa. Rozhoduje samotná garáž: prízemná stavba so zastavanou plochou do 50 m² a výškou do 5 m (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 4 písm. a, od 1. 1. 2027 § 2 ods. 7 písm. a). Garáže zákon uvádza medzi príkladmi výslovne a nežiada, aby slúžili hlavnej stavbe. Bytový dom na pozemku preto na posúdení garáže nič nemení. Drobnou stavbou však nie je:
- Garáž vnútri bytového domu, napríklad v prestavanom nebytovom priestore na prízemí. Ide o práce na samotnom dome, postup treba posúdiť osobitne.
- Garáž pristavaná k domu, ak ide o pôdorysné rozšírenie domu pri zachovaní konštrukčnej a prevádzkovej jednoty. To je prístavba (§ 5 ods. 3). Viac v článku Drobná stavba pri dome: kedy je to už prístavba.
- Rad garáží pre viacerých vlastníkov bytov, ak tvorí jednu stavbu nad 50 m²; podľa nášho výkladu rozhoduje plocha celej stavby, nie boxu. Pozrite Dvojgaráž do 50 m² a Koľko drobných stavieb môže byť na jednom pozemku.
Ohlasuje sa každá prízemná drobná stavba (§ 18 ods. 3), teda každá garáž do 50 m², bez ohľadu na to, či je pozemok spoločný.
Ohlásenie sa vyžaduje, ak platí niektorá podmienka § 18 ods. 3. Garáž na základovej doske alebo pásoch je budovou s pevným základom (písm. d), ohlasuje sa vždy. Ľahkú garáž bez pevného základu treba ohlásiť napríklad vtedy, ak stojí bližšie ako 2 m od hranice pozemku (písm. b); pozri Plechová garáž z e-shopu.
Pozor na 2 metre: zákon ich počíta od hranice pozemku. Čiara, po ktorú si nerozdelený dvor so spoluvlastníkom „delíte“, podľa nášho výkladu hranicou pozemku nie je; rozhoduje hranica parcely v katastri.
Čo musíte preukázať k pozemku
Stavebníkom môže byť podľa § 29 ods. 1 vlastník pozemku alebo ten, kto má k nemu iné práva, napríklad zo zmluvy, z ktorej vyplýva právo postaviť stavbu, alebo z vecného bremena. Ohlásenie obsahuje údaje z katastra potrebné na overenie vlastníckeho práva k pozemku (§ 63 ods. 2) a právo zapísané v katastri nemusíte osobitne dokladovať (§ 29 ods. 2 písm. a).
O spoluvlastníctve tieto ustanovenia nehovoria. Zákon výslovne neurčuje, či spoluvlastníkovi stačí jeho podiel, ani nežiada súhlas ostatných spoluvlastníkov ako prílohu ohlásenia. Úrad však na liste vlastníctva uvidí všetkých vlastníkov. Prakticky nastávajú tri situácie:
- Ste spoluvlastníkom dvora, napríklad ako vlastník bytu. Vlastníkom pozemku ste, no rovnako aj ostatní spoluvlastníci.
- Dvor patrí obci, inej osobe alebo len niektorým vlastníkom bytov. Samotné vlastníctvo bytu vám právo stavať na ňom nedáva. Potrebujete zmluvu s vlastníkom pozemku, z ktorej vyplýva právo postaviť garáž (§ 29 ods. 1 písm. a), alebo vecné bremeno (písm. b).
- Neviete, komu dvor patrí. Dvor môže mať iný list vlastníctva ako pozemok pod domom. Nájdite parcelu na mape ZBGIS a jej list vlastníctva.
Súhlas spoluvlastníkov: zákon ho výslovne nežiada, my ho odporúčame
Garáž zaberie časť pozemku, ktorý patrí aj iným. Ak úrad z podkladov zistí, že stavbou by mohli byť dotknuté práva tretích osôb, oznámi vám, že garáž možno postaviť len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Od 1. 1. 2027 zákon hovorí o právach, ktoré „budú dotknuté“, a úrad musí uviesť dôvody.
Stavebný zámer je dlhšie konanie. Účastníkom je v ňom aj vlastník pozemku, ktorý nie je stavebníkom (§ 49 ods. 1 písm. b), podľa nášho výkladu teda každý ďalší spoluvlastník. Pri spore o vlastnícke právo sa úrad pokúsi o dohodu, a ak sa nepodarí, konanie preruší a vyzve namietajúceho, aby v lehote najviac 60 dní podal návrh na súd (§ 55). Od 1. 1. 2027 sa na takú stavbu vyžaduje aj kolaudácia, ak od nej úrad neupustí (§ 66 ods. 1).
Rozhodovanie spoluvlastníkov neupravuje stavebný zákon, ale občianske právo a pri bytových domoch zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Všeobecne: o bežnom hospodárení so spoločnou vecou rozhoduje väčšina počítaná podľa veľkosti podielov, pri podstatnej zmene veci sa vyžaduje širšia zhoda, prípadne rozhodnutie súdu. Vlastníci bytov rozhodujú na schôdzi alebo písomným hlasovaním. Akú väčšinu potrebujete vy, tu neposudzujeme; ide o všeobecnú informáciu, nie o právnu radu.
Najbezpečnejšie preto je mať písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov parcely, na ktorej má garáž stáť. Pri bytovom dome k tomu odporúčame zápisnicu zo schôdze vlastníkov bytov (alebo výsledok písomného hlasovania) so schválením konkrétnej garáže. Priložte ich k ohláseniu, aj keď ich zákon medzi prílohami neuvádza.
Čo má obsahovať súhlas spoluvlastníkov
- mená, dátumy narodenia a adresy všetkých spoluvlastníkov podľa aktuálneho listu vlastníctva, aj tých s malým podielom; pri bezpodielovom spoluvlastníctve manželov oboch manželov,
- číslo parcely, katastrálne územie a číslo listu vlastníctva,
- opis garáže: rozmery, výšku, zastavanú plochu, materiál a spôsob založenia,
- podpísaný situačný výkres s polohou garáže a vzdialenosťami,
- kto je stavebníkom a že ostatní súhlasia s ohlásením aj so stavbou,
- dohodu o užívaní: kto garáž užíva, či za odplatu, na ako dlho, komu bude patriť a čo sa stane pri predaji bytu alebo podielu,
- dátum a podpisy (úradné overenie podpisov stavebný zákon nevyžaduje, odporúčame ho).
Podobný dokument pre suseda ukazuje vzor súhlasu suseda, viac o spoluvlastníkoch článok Stavba na spoločnom pozemku: súhlas spoluvlastníka. Dohodu o užívaní pri dlhodobom vzťahu odporúčame dať skontrolovať advokátovi, prípadne zvážiť vecné bremeno zapísané v katastri.
Ilustračný príklad: dvor dvojdomu s dvomi spoluvlastníkmi
V praxi sa stretávame s takouto situáciou (príklad je zjednodušený): dvojdom stojí na jednej parcele, dvor vlastnia dve domácnosti, každá polovicu. Jedna chce murovanú garáž 6 × 4 m na základovej doske, 1,5 m od plota so susednou parcelou.
- Garáž 24 m² je drobná stavba. Ohlásiť ju treba v roku 2026 aj od roku 2027, po novele pre pevný základ (§ 18 ods. 3 písm. d) aj pre vzdialenosť pod 2 m od hranice (písm. b).
- Stavebníkom je spoluvlastník, ktorý garáž stavia. Druhý spoluvlastník podpíše súhlas so situačným výkresom a dohodu o užívaní časti dvora.
- Pre vzdialenosť od susednej parcely odporúčame aj súhlas suseda. Od čiary medzi „polovicami“ dvora sa 2 metre nepočítajú.
Oba súhlasy znižujú riziko, že úrad vyhodnotí práva spoluvlastníka alebo suseda ako dotknuté. Rozhodnutie je však vždy na ňom.
Postup v skratke
- Zistite parcelu a všetkých jej vlastníkov z listu vlastníctva.
- Dohodnite sa so spoluvlastníkmi, pri bytovom dome aj na schôdzi vlastníkov.
- Dajte vypracovať projekt stavby na ohlásenie so situačným výkresom.
- Zabezpečte podpisy súhlasov, pri garáži bližšie ako 2 m od hranice aj suseda.
- Podajte ohlásenie vopred (§ 63 ods. 1). Úrad ho má vybaviť do 30 dní (§ 63 ods. 6), ohlásená garáž sa nekolauduje (§ 66 ods. 1).
Podrobne v článku Ohlásenie drobnej stavby krok za krokom a na stránke Ohlásenie garáže.
Časté otázky
Potrebujem na garáž súhlas všetkých spoluvlastníkov pozemku?
Stavebný zákon ho medzi prílohami ohlásenia neuvádza (§ 63 ods. 2). Ak však úrad zistí, že by mohli byť dotknuté ich práva, pošle vás na stavebný zámer (§ 63 ods. 5). Preto odporúčame písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov parcely.
Stačí zápisnica zo schôdze vlastníkov bytov?
Stavebný zákon to nerieši, rozhodovanie vlastníkov bytov upravuje zákon o vlastníctve bytov a nebytových priestorov. Zápisnicu so schválením konkrétnej garáže odporúčame priložiť a z bezpečnosti k nej aj podpisy všetkých spoluvlastníkov pozemku.
Môže byť garáž drobnou stavbou, keď hlavnou stavbou je bytový dom?
Áno. Definícia drobnej stavby (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 4, od 1. 1. 2027 § 2 ods. 7) hlavnú stavbu nespomína, rozhoduje plocha a výška samotnej garáže. Garáž vnútri domu alebo prístavba domu drobnou stavbou nie je.
Môžem postaviť garáž na dvore, ktorý patrí obci alebo inému vlastníkovi?
Len ak máte k pozemku iné právo podľa § 29 ods. 1, napríklad zmluvu s vlastníkom, z ktorej vyplýva právo postaviť stavbu, alebo vecné bremeno. Samotné vlastníctvo bytu ho nezakladá.
Čo ak jeden spoluvlastník so stavbou nesúhlasí?
Ohlásenie podať môžete, je však reálne, že vás úrad pošle na stavebný zámer (§ 63 ods. 5). V ňom je spoluvlastník účastníkom konania (§ 49 ods. 1 písm. b) a pri spore o vlastnícke právo ho úrad môže odkázať na súd (§ 55). Rýchlejšie býva hľadať dohodu, napríklad iné umiestnenie garáže alebo odplatu za užívanie dvora.
Garáž na spoločnom dvore? Pripravíme spis aj súhlasy spoluvlastníkov na podpis
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.