5 chýb, pre ktoré vám úrad vráti ohlásenie
Úrad vám ohlásenie vráti, ak ho nedoplníte ani po výzve v lehote, ktorú vám určil (§ 63 ods. 4), alebo ak záväzné stanoviská dotknutých orgánov nie sú súhlasné (§ 63 ods. 6). Najčastejšie za tým stojí jedna z piatich chýb: chýbajúce stanovisko, zlé údaje o parcele, stavba nad limit drobnej stavby, nepreukázané právo k pozemku alebo nevyhovujúci projekt. Proti vráteniu môžete do 10 pracovných dní podať podnet odvolaciemu orgánu (§ 63 ods. 8).
Ohlásenie odošlete, zaplatíte 50 € a v duchu už kopete základy. Namiesto overovacej doložky však príde výzva na doplnenie alebo obálka s vráteným spisom a sezóna beží. Väčšine takých situácií sa dá predísť ešte pred podaním. Príbehy pri chybách sú ilustračné, nejde o konkrétnych klientov.
Výzva, vrátenie, alebo stavebný zámer: v čom je rozdiel
„Úrad mi to vrátil“ môže znamenať tri rôzne veci:
- Výzva na doplnenie. Ak ohlásenie neobsahuje požadované náležitosti, úrad vám určí lehotu na doplnenie, počas ktorej neplynie 30-dňová lehota na vybavenie. Ak ani potom nie je úplné, úrad podanie vráti (§ 63 ods. 4).
- Vrátenie pre nesúhlasné stanovisko. Projekt úrad overí, len ak sú záväzné stanoviská súhlasné. Inak ohlásenie vrátane príloh s uvedením dôvodu vráti (§ 63 ods. 6).
- Odkázanie na stavebný zámer. Ak úrad zistí, že by mohli byť dotknuté práva tretích osôb (od 1. 1. 2027 „budú dotknuté“) alebo treba určiť podmienky stavby, oznámi vám, že stavať možno len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Od roku 2027 musí uviesť aj dôvody.
Pozor aj na správny poplatok: je splatný pri podaní a bez neho úrad úkon nevykoná.
1. Chýba záväzné stanovisko, ktoré vaša stavba potrebuje
Častá situácia: rodina chce drevenú kôlňu na dvore domu v pamiatkovej zóne. Formulár vyplní, projekt priloží, no na stanovisko orgánu ochrany pamiatok zabudne. Príde výzva a kým sa stanovisko vybaví, kôlňa ostáva na papieri.
Čo hovorí zákon: prílohou ohlásenia je okrem projektu aj záväzné stanovisko dotknutých orgánov a dotknutých právnických osôb, ktorých sa stavebné práce týkajú (§ 63 ods. 2); od 1. 1. 2027 sa pri právnických osobách hovorí o záväzných vyjadreniach. Dotknutý orgán vydáva záväzné stanovisko k ohláseniu (§ 21 ods. 3 písm. d), dotknutou právnickou osobou je najmä správca ciest a sietí (§ 22 ods. 1 písm. a). Chýbajúce stanovisko vedie k výzve, nesúhlasné k vráteniu (§ 63 ods. 6).
Ako sa tomu vyhnúť: pred podaním si overte, či stavba nestojí pri pamiatke, v pamiatkovej zóne, v chránenom území, v ochrannom pásme vedenia, cesty či vodného zdroja alebo v inundačnom území. Stanoviská si vybavte vopred; pri bežnej stavbe na dvore rodinného domu v zastavanom území obce v praxi často netreba žiadne. Prehľad nájdete v článku Aké prílohy patria k ohláseniu.
2. Číslo parcely alebo údaje, ktoré nesedia s katastrom
Častá situácia: pán prepíše do ohlásenia číslo parcely zo starej kúpnej zmluvy. Ide však o parcelu registra E, kým stavba stojí na parcele registra C s iným číslom. Iný uvedie súpisné číslo domu. Úrad z takých údajov nevie overiť, komu pozemok patrí.
Čo hovorí zákon: ohlásenie obsahuje údaje z katastra nehnuteľností potrebné na overenie vlastníckeho práva k pozemku alebo stavbe a údaje o mieste a druhu stavebných prác (§ 63 ods. 2). Ak nesedia, ohlásenie nemá požadované náležitosti a úrad vás vyzve na doplnenie (§ 63 ods. 4).
Ako sa tomu vyhnúť: údaje si skontrolujte na aktuálnom liste vlastníctva a v katastrálnej mape: katastrálne územie, číslo listu vlastníctva a parcelu registra C, na ktorej bude stavba stáť. Ak je vlastník zapísaný len na parcele registra E, uveďte aj tú. Rozdiel vysvetľuje článok Parcela registra C a E, pri hľadaní čísla pomôže mapa ZBGIS.
3. Stavba v skutočnosti nie je drobná
Častá situácia: prístrešok pre dve autá má stĺpy v rastri 7 × 7 m, teda 49 m². Strecha však presahuje na každú stranu o 40 cm, takže pôdorys strechy má 7,8 × 7,8 m, čiže 60,84 m². Podobne dopadne garáž s hrebeňom strechy vo výške 5,3 m.
Čo hovorí zákon: prízemná drobná stavba môže mať zastavanú plochu najviac 50 m² a výšku 5 m (do 31. 12. 2026 § 2 ods. 4 písm. a), od 1. 1. 2027 § 2 ods. 7 písm. a). Ako sa plocha a výška merajú, zákon nedefinuje; v praxi sa plocha meria po vonkajší obvod, pri prístreškoch po okraj strechy, a výška od priľahlého terénu po najvyšší bod. Toleranciu zákon nepozná: väčšia stavba nie je drobná a spravidla potrebuje rozhodnutie o stavebnom zámere. Postup úradu v takom prípade zákon výslovne neupravuje; v praxi ohlásenie vráti alebo oznámi, že treba stavebný zámer.
Presah strechy rozhoduje aj pri hranici. Od 1. 1. 2027 je odstup menší ako 2 m dôvodom na ohlásenie (§ 18 ods. 3 písm. b) a odporúčame ho merať od okraja strechy. Odkvap nad susedným pozemkom môže úrad podľa nášho výkladu posúdiť ako zásah do práv suseda a poslať vás na stavebný zámer (§ 63 ods. 5).
Ako sa tomu vyhnúť: navrhnite stavbu s rezervou pod limitom a v projekte uveďte rozmery vrátane presahov. Podrobnosti: Ako sa meria výška a zastavaná plocha a Odkvap pri hranici.
4. Staviate na pozemku, ku ktorému nemáte preukázané právo
Častá situácia: syn stavia garáž na pozemku rodičov, ohlásenie podá na seba a priloží len mamin podpísaný súhlas. Inde podá ohlásenie jeden z troch spoluvlastníkov bez vedomia ostatných.
Čo hovorí zákon: stavebníkom je vlastník pozemku alebo stavby, alebo osoba s iným právom k nim: právom na užívanie zo zmluvy, z ktorej vyplýva právo stavať, právom z vecného bremena, právom z iných predpisov alebo z koncesnej zmluvy (§ 29 ods. 1). Samotný súhlas vlastníka medzi týmito právami zákon neuvádza. Právo zapísané v katastri preukazovať netreba (§ 29 ods. 2 písm. a), ostatné treba doložiť. Súhlas spoluvlastníka zákon výslovne nežiada, ale ak úrad zistí, že stavbou by mohli byť dotknuté jeho práva, pošle vás na stavebný zámer (§ 63 ods. 5).
Ako sa tomu vyhnúť: ohlásenie podajte na vlastníka pozemku, alebo uzavrite zmluvu o užívaní pozemku s výslovným právom stavať a priložte ju. Pri spoluvlastníctve odporúčame priložiť písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov z listu vlastníctva. Viac v článku Stavba na spoločnom pozemku: súhlas spoluvlastníka.
5. Projekt nespĺňa požiadavky alebo ho vypracoval nesprávny človek
Častá situácia: stavebník k murovanej garáži priloží ručný náčrt pôdorysu. Chýba situácia s odstupmi, rez aj základy a autor nemá stavebné vzdelanie.
Čo hovorí zákon: projekt stavby na ohlásenie je textové a grafické vyjadrenie architektonického a stavebno-technického riešenia stavby (§ 9 ods. 4) a je povinnou prílohou ohlásenia (§ 63 ods. 2). Jeho vypracovanie pri drobnej stavbe nie je vyhradenou činnosťou (§ 34 ods. 4 písm. a), smie ho však vypracovať len projektant, osoba s vysokoškolským vzdelaním v odbore architektúra a urbanizmus, stavebníctvo, strojárstvo alebo elektrotechnika, alebo osoba s úplným stredným odborným vzdelaním v stavebníctve, strojárstve či elektrotechnike a tromi rokmi praxe (§ 34 ods. 5).
Každá ohlasovaná drobná stavba potrebuje projekt stavby na ohlásenie od osoby s kvalifikáciou podľa § 34 ods. 5, aj keď ide o jednoduchý prístrešok alebo kôlňu.
Pri drobnej stavbe, ktorá nie je budovou, stačí zjednodušené grafické znázornenie, prípadne montážna dokumentácia výrobcu (§ 9 ods. 4), a kvalifikácia autora sa nevyžaduje (§ 34 ods. 6). Garáž či záhradný domček sú budovy, plný projekt pri nich ostáva.
Ako sa tomu vyhnúť: v praxi projekt tvorí technická správa a výkresy: situácia nad katastrálnou mapou s odstupmi, pôdorys, rez, pohľady a základy, s menom a podpisom autora. Čo presne obsahuje, rozoberá článok Projekt stavby na ohlásenie.
Ohlásenie sa vrátilo. Čo teraz
- Zistite dôvod. Pri vrátení pre nesúhlasné stanovisko ho úrad musí uviesť (§ 63 ods. 6).
- Opravte a podajte znova. Ak je chyba na vašej strane, doplňte ju a podajte ohlásenie nanovo. Lehota 30 dní plynie od doručenia nového podania (§ 63 ods. 6). Či treba znova platiť správny poplatok, si overte na úrade.
- Podnet proti vráteniu. Ak úrad podľa vás postupoval nesprávne, podajte do 10 pracovných dní od doručenia vráteného ohlásenia podnet odvolaciemu orgánu spolu s ohlásením v pôvodnom rozsahu. Ten postup preskúma do 30 dní a ak zistí chybu, vráti ohlásenie úradu s pokynom na vybavenie (§ 63 ods. 8).
- Stavebný zámer. Ak úrad oznámil, že treba rozhodnutie o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5), ohlásením to už nevyriešite, pozri Ohlásenie vs. stavebný zámer.
Vplyv výzvy a vrátenia na začiatok stavby vysvetľuje článok Ako dlho trvá ohlásenie.
Na čo dávame pozor my
Pri príprave spisu kontrolujeme práve týchto päť bodov. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime vám 290 €. Overenie projektu sľúbiť nemôžeme, o ňom rozhoduje úrad. Garancia sa týka spisu, nie toho, ako úrad posúdi samotnú stavbu (pozri podmienky garancie). Porovnanie s vybavovaním na vlastnú päsť nájdete v článku Ohlásenie sami, alebo na kľúč?
Časté otázky
Je výzva na doplnenie to isté ako vrátenie ohlásenia?
Nie. Výzvou vám úrad dáva lehotu na doplnenie chýbajúcich náležitostí a počas nej neplynie 30-dňová lehota na vybavenie ohlásenia (§ 63 ods. 4). Ohlásenie vráti až vtedy, ak nie je úplné ani po uplynutí tejto lehoty, alebo ak záväzné stanoviská nie sú súhlasné (§ 63 ods. 6).
Dokedy môžem podať podnet proti vráteniu ohlásenia?
Do 10 pracovných dní odo dňa doručenia vráteného ohlásenia. Podnet sa podáva odvolaciemu orgánu a treba k nemu priložiť ohlásenie v rozsahu, v akom ste ho predložili úradu. Odvolací orgán postup úradu preskúma do 30 dní od doručenia podnetu (§ 63 ods. 8).
Môže mi úrad vrátiť ohlásenie, lebo nemám súhlas suseda?
Súhlas suseda zákon výslovne nevyžaduje a medzi prílohami ohlásenia ho neuvádza (§ 63 ods. 2). Ak však úrad zistí, že stavbou by mohli byť dotknuté práva tretích osôb, oznámi vám, že stavať možno len na základe rozhodnutia o stavebnom zámere (§ 63 ods. 5). Preto odporúčame súhlas priložiť, najmä pri stavbe blízko hranice.
Úrad sa 30 dní neozval. Znamená to, že je ohlásenie v poriadku?
Pri drobnej stavbe a stavebnej úprave sa vtedy predpokladá, že úrad overovaciu doložku vydal, a túto skutočnosť vyznačí v informačnom systéme (§ 63 ods. 7). Výzva na doplnenie však lehotu zastavuje (§ 63 ods. 4), preto si pred začatím prác overte na úrade, že vám neodoslal výzvu ani vrátenie.
Chcete podať ohlásenie úplné hneď na prvý raz? Spis pripravíme za vás
Kompletný spis za 290 €: projekt so situačným výkresom nad katastrálnou mapou, vyhlásenie stavebného dozora, vyplnený formulár ohlásenia a súhlasy na podpis. Ak úrad ohlásenie vráti pre chybu v našom spise, opravíme ju, a ak sa opraviť nedá, vrátime peniaze. Správny poplatok 50 € platíte úradu.
Kontaktujte násSúvisiace články
Zdroje: zákon č. 25/2025 Z. z. (Stavebný zákon) v znení platnom k 5. 11. 2026 a v znení od 1. 1. 2027 (novela č. 243/2026 Z. z.), Slov-Lex.
Článok má informatívny charakter a nenahrádza posúdenie konkrétnej stavby. Pre viac informácií nás kontaktujte.